地产销售超预期房价持平政策制约估值提升公开

地产：销售超预期 房价持平 政策制约估值提升 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

报告摘要：

10月份销售超预期，房价环比上涨0.2%在“9.29”房地产新政出台，政策面上偏紧的情况下10月份全国商品房销售超预期增长，全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.2%，考虑到CPI上涨因素，房价实际下跌0.5%，这说明房价上涨的势头已经得到初步遏制，房地产调控初见成效。

10月房地产开发投资、新开工增速保持 5%以上10月份全国房地产开发投资为5156亿元，同比增长 7%，全国房屋新开工面积为1.2 亿平方米，同比增长51%。从数据来看，预计全年略高于我们预测 2%的增幅，远超市场20%左右的预期。

受制于银行信贷等融资渠道，房地产企业自筹资金增速明显10月份房地产企业资金来源中自筹资金保持59%的增速，企业定金及预收款为1765亿元，同比增长18.7%，一改连续四个月负增长局面。

预计房地产企业在资金压力下，逐渐倾向于降价来增加房屋销量。从新居可售面积来看，重点跟踪城市可售面积略有上升，这将促使企业在资金层面增强内在降价动力。9月及10月份各城市销售面积大幅提高，导致去库存时间缩短，与历史水平比较，处于较低水平。

货币政策的不确定性影响行业估值提升空间严厉的房地产调控政策一直是今年以来压在地产行业上的重石，未来政策的不确定性在于通货膨胀及其引发的货币政策转向上。从行业上来看，随着“限购令”等政策的出台，行业政策已经空前严厉，政策看点主要集中在货币政策上。

勿需耽忧成交数据，选择短期内推盘量大的公司4月和9月新政后的成交数据充分说明了在通胀预期下居民高涨的购房热忱。我们认为对四季度及2011年行业成交数据勿需过度悲观，通胀预期、人民币升值及公众购房预期分散化将提升商品房成交量，地产股有望继续估值修复。建议继续对地产股实行标配，重点关注近期推盘量大的公司，重点推荐万科A、保利地产、北京城建、苏宁环球、滨江集团。