外资大规模进入中国房地产市场要加强监管监.源泉

● 分析外资和中国房地产市场

Strengthen supervision when foreign capital rush into domestic realty market

如果短期内，外资大量集中涌入房地产市场，又大量集中撤出，必须警惕，严加防范

外资进入中国国内房地产市场早已不是新鲜事。早在改革开放之初就有外资进入，只是进入多少、进入深浅程度不同罢了。需要注意的是，如果短期内，外资大量集中涌入，又大量集中撤出，快进快出必有炒作之嫌，一旦撤资就有崩盘危险。所以必须警惕，严加防范，关注发展动向。

商务部办公厅日前就外商投资房地产企业审批备案及监管有关事项作出通知，要求各地商务主管部门切实加强涉及流入类房地产项目的审查，并会同当地有关部门加强对跨境投融资活动的监控以及对房地产市场风险的防范，抑制投机性投资。

通知要求，省级商务主管部门在核对备案材料时，重点应就土地文件的完整性进行复核，商务部将在原有基础上对土地成交证明等材料加大抽查力度。

通知强调，对境外资本在境内设立房地产企业，不得通过购买、出售境内已建、在建房地产物业进行套利。商务部将会同住房和城乡建设部、外汇局等部门对此类项目备案材料严格审查。

通知要求，各地商务主管部门要严格按照外商投资设立投资性公司的各项规定开展审批工作，不得审批涉及房地产开发经营业务的投资性公司；要会同外汇局等有关部门认真甄别、严格审核返程投资类房地产企业，严格控制以返程投资方式设立境内房地产企业；进一步加强对并购、股权出资等方式新设、增资的房地产项目的审批监管和审核，商务部将会同有关部门对该类方式实际使用外资数据适时开展统计监督检查。

此外，通知说，省级商务主管部门要加强对当地招商引资工作的服务与指导，积极发展绿色节能环保建筑，认真做好今后外资房地产审批备案和统计工作。

近期，外资加速涌入中国，房地产市场首当其冲，引发了房价躁动，一些城市甚至出现较大面积的逆势涨情。业内人士及专家指出，谨防境外热钱将中国楼市当做“蓄水池”大进大出，伺机炒作，亟待堵疏相济“扎紧篱笆”，保障金融体系稳定。

央企淡出房地产领域，外资会不会乘虚而入

一直以来，央企财大气粗无人敢比，在房地产领域里耍够了威风，拿地气势如虎，一口气拿出上亿资金从不眨眼。迫于舆论和政府压力，今后央企将分批淡出房地产市场。那外资会不会乘虚而入？日前，嘉里置业、丰益国际、香格里拉（中国）公司等 家实力强劲的境外企业联手组建了合资公司，将在内地东北一些城市从事房地产开发等综合业务。据香港联交所发布公告透露，这 家境外企业的合资公司目前以2.8亿港元的代价成功取得了辽宁省营口市的一地块。

这是新近有关外资涌入中国楼市的一则实例。另据商务部外资司有关数据显示，单在2010年11月，总计有超过100家具有外资背景的开发商报备成立了新公司，这一数字是此前两个月的总和。这些新成立的外资房地产开发企业大部分设在二、三线城市。

与此同时，中国房地产的外资投资数量迅速膨胀。来自国家统计局的数据，2010年前11个月，房地产开发企业本年资金来源中，中国国内11245亿元，增长25.0%，利用外资656亿元，增长59.0%。

业内人士分析，多因素造成了中国成为国际游资流入的热点区域。以中国为代表的亚洲新兴经济体经济强势复苏，投资的实际回报率高；2010年下半年，美欧先后出台了金融监管改革框架，要求加强对冲和衍生品交易，导致国际基金加快布局中国。

目前，中国房地产领域实际利用外资远超官方统计数量。“保守估计，2010年流入中国房地产领域的境外资本将达1200亿元，2010年将站在2004年、2007年外资涌入楼市的两个高峰后的新高峰上。”此乃浙江大学金融系副教授景乃权的观点。

国家统计局投资司有关负责人坦言：“中国房地产企业利用外资可能不仅仅局限于统计上的利用外资，从销售渠道这块热钱的进入是不知道的。”

上半场一分未得的洛瑞开局连中两球国家发改委最新一份报告明确指出，流入的外资中既有通过外商直接投资设立，增资房地产企业，境内房地产企业境外融资，外资私募股权投资基金等合法途径进入中国房地产市场，也有部分通过各种隐蔽渠道以热钱的形式潜入。

国际知名物业公司——戴德梁行提供的最新报告透露，由于中国经济持续增长，升值的普遍预期以及投资房地产的高回报率，都使得国际资本看好设立房地产人民币基金。预计未来会有超过80%的外资基金将在中国设立人民币基金，其中绝大部分资金将进入房地产。这是一个值得关注的信号。