首付少交万税费多交万划不划算.蹭飞

首付少交300万,税费多交60万!划不划算?

房叔有个朋友，最近相中一套改善房，总价1200万，先付首付。

但还有30万的理财没到期，所以跟房叔在内的所有朋友借了一圈，现在把钱凑好了。

但他媳妇的意思是，首付款能否晚一点给，这样理财到期后可以多交首付，以后利息也能少还。

这种多交首付，少贷款方法，真的划算吗？

叔今天就教你算算！

一、签价和交易税费的关系

哥们现在纠结的点，就是签价高一点还是少一点的问题。

签价：房屋过户前，房管局会在上进行公示，在房管局系统上显示的成交价格。

其实房屋交易时会涉及三个价格：买卖双方真实成交价、银行贷款合同价、交易中心审税价。

但传统的春节仍在延续其中，银行贷款合同价越高，贷款金额越高，首付越少；交易中心审税价越低，税费越少。

因此，很多人往往把银行贷款合同价格写高，以便于多贷款；把交易中心审税价写低，以便于少交税。

但是！

现在已经没有这种好事了，因为现在二手房交易实施了“三价合一”政策。

也就是买卖双方真实成交价、银行贷款合同价和交易中心审税价，三个价格必须保持一致，由“签价”来体现。

所以，朋友的情况是：签价低，贷款低，首付多交，税费也低；

这么说，貌似签价低比较划算咯~

不信来看一笔账！

朋友要买的房，政府指导价530万，不到实际价格的一半。

政府过户指导价就是根据房子的设计用途，房子的建成时间等等因素决定的，是二手房子交易中缴税的基准价格。

不同的区域，不同的小区，同小区不同的楼层过户的指导价都是不一样的。

而且过户指导价是有限制的，超过上限不管房屋的面积多大都是作为非普通住宅的，就会交很多的税。

具体可以向房管局或附近中介咨询，文末附各区房管局。

按规定，签价不能低于房管局要求的区域最低过户指导价，

所以，签价在530到1200万之间，都合规合法。

签价格高于指导价的，按签价格交税，反之按指导价交税。

二、于是，大招来了

房子是满五唯一的非普通住宅，原值，也就是初次交易价格是300万，纳税比例为：契税 3%，增值税两次交易差额的5.6%。

若按政府指导价530万签，也就是签价低的情况：

贷款金额：530万x 65%≈345万

纳税金额：530万 x 3% +（530万-300万）x 5.6% = 28.78万元

首期付款金额：（1200万 - 345万）+28.78万= 883.78万

若按照实际价格1200万签，也就是签价高的情况：

贷款金额：1200 万 x 65% = 780万

纳税金额：1200万 x 3% + （1200万 - 300万）x 5.6% = 86.4万

首期付款金额：1200万 x 35% + 86.4万 = 506.4万

结论就很明显了：后者相比于前者，税费多了57.62万，首付少了377.38万元。

划算吗？房叔特意找了一下某宝的稳健理财。

按照理财收益3.9%的年化，377.38万本金，4年的收益就是59万，已经可以覆盖多缴的税款。

把这377.38万放在30年的时间轴上看，你每年12万的流动资金，到银行买自发理财，只要银行不倒闭，你都不亏。

所以，除非你从来没接触过理财

，否则是划算的。

而且，你还可以算一笔账，用上初中所学的数学知识，

将签价设为X，则：

首付 = 1200 - 0.65X

税费 = 0.086X - 16.8

（计算过程略）

很容易得出，签价越高，“少付的首付”与“多付的税费”之间的差距越大，对购房者也就越有利。

叔一直在说，房贷是非常优质的负债，能多贷就多贷，在允许的范围内，尤其在交易税比例不高的情况下，不妨尽量提高签价格。

（但前提是月供不能超过收入的40%，否则这样的市场环境下，你绝对无法抵御失业的风险）

毕竟，不是所有人都有充足的资金置业，但是所有人都需要“居者有其屋”。

“科普”结束。

最后，买房的人太多，全款的，啃老的，都是一条捷径，然而靠自己的奋斗和工资买房的人，几十年如一日，房叔为他们点赞。

PS：前几天粉丝留言跟叔调侃穷人如何赚钱？

两个字：利差，1块钱进，2块钱出就赚了，

转换到房子，房贷利率基本在6%以下，但是房价的增长基本在%左右，利差在10%左右，也就是100万的房子每年净增值是10万，1000万的房子每年净增值是100万。但是还是要具体房子具体分析。

PPS：想买房的你现在卡在哪个阶段啦？告诉房叔，看叔能不能帮你呗~