方正证券中期住房需求有多强鼓励

方正证券：中期住房需求有多强 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

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这是宏观对冲系列专题报告的第六篇，这篇报告主要依据户主率方法对中期内地产销售和投资情况进行分析，主要结论是年地产销售增速的中值可能在 %左右，年会进一步回落至1.5%左右。

3、4月份基本保持在每天400多人次的水平户主率（headshiprate）就是家庭户与人口的比例，为什么要对家庭户进行预测呢？因为房屋需求对应的是家庭户的数量，而不是人口的数量。理论上，房屋开工=新增家庭数+空置屋增量+报废屋数量。可以看出，新增家庭数是决定房屋需求的最主要变量。

影响户主率变动的因素有：一是人口结构，不同年龄段的户主率高低不同，导致人口结构变化就会导致整体户主率变化；二是户主率的趋势变动，同一年龄段的户主率随着时间的推移会发生趋势性的变动；三是经济周期波动，经济越差可能导致户主率越低。

对户主率进行预测，首先是预测各年龄段的未来户主率，依据各年龄段户主率的时间趋势结合经济预测来进行；然后是人口结构预测，预测未来各年龄段的人口数量。最后分年龄段加总得到经济总体的户主率预测。

户主率的横截面数据显示，我国户主率与年龄呈现倒U型。从时间趋势看，随着时间推移，我国户主率逐步走高。可能这与过去我国岁人口占比逐步提升有关，这一年龄段的户主率相对最高。

使用人口结构和时间趋势对我国户主率进行预测。首先根据人口预测计算各年龄段不变户主率下的整体户主率，即假设各年龄段户主率维持在2000年人口普查数据得到的水平不变；然后假设过去十年实际户主率和人口结构引发的户主率之间的差异具有时间趋势，并对这一趋势进行线性时间建模。

根据得到的家庭数和户均住宅面积预测，就可以得到未来十年我国住房需求增速的预测。根据预测，2016年至2020年住房需求年均增速为2.7%，2021年至2025年住房需求年均增速回落至1.4%。

研究的主要结论是：一是从住房需求增速看，未来5年受户主率走高和户均住房面积提升的影响，住房需求增速仅比过去5年略低，为2.7%左右；二是过去15年住宅销售面积增速持续回落，预计未来5年住房销售面积增速会进一步向住房需求增速靠拢，年销售面积增速的均值可能在 %左右；三是预测投资增速还需考虑价格上涨因素，预计未来5年投资增速的中枢可能在%左右。