棚改持续推进房企谋求三四线城市高周转柔软

自住房升级 商住房遇冷 北京房价预期再遭打压?

在楼市“调控时代”，其中自住房政策已经影响了房价，商住房重新入市更是备受冷落。而随着自住房政策的进一步升级，更加大了房价下降的预期。

8月3日，由北京市住建委、财政局、规土委联合起草的《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式向社会公开征求意见，指出对原自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范后将推出共有产权住房。

“在2017年上半年，自住房已经影响房价降低7%左右。整体看，在共有产权房继续推动下，市场的观望情绪会继续加强，特别是大量房源供应后，价格的稳定已经可以预期。”中原地产首席分析师张大伟认为。

值得注意的是，历经4个多月停摆后，7月底，北京存量商住房再次低调入市，但今时不同往日，如今的商住房早已撕掉了不限购，可贷款的标签，炒房客疯狂涌入的景象也不复存在。

自住房拟升级“共有产权住房”

所谓“共有产权住房”，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

根据征求意见稿，共有产权住房户型以中小套型为主，套型设计功能布局合理，有效满足居住需求。共有产权住房用地会在年度土地利用计划及土地供应计划中单独列出，优先供应。

征求意见稿提出，各区政府应根据共有产权住房需求等情况合理安排用地，用于满足本区符合条件的居民家庭及重点人才居住需求。其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%，也就是说，和自住房一样，共有产权住房也覆盖到了“新北京人”。

此外，征求意见稿还提出，共有产权住房建设项目应根据城乡规划要求，结合城市功能定位和产业布局进行项目选址，优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域，推动就业与居住的合理匹配，促进职住平衡。

经济学家马光远指出，按照目前的意见稿，“共有产权房”的定价规则是其销售均价，低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。

张大伟指出，从过去历史看，自住房是除信贷外，对北京房价影响最大的供应工具。从数据可以看到，在年自住房影响房价降低10%左右。在2017年上半年，自住房已经影响房价降低7%左右。市场周期波动，从房地产发展看，3年小周期，2017年北京楼市已经进入调整年，2017年北京房价出现降低的可能性非常大。特别是这类限价及自住房的价格明显低于普通商品房价格。

商住新房入市遭冷遇

整个房地产销售转向低迷，此前曾经一度火爆的商住房受冷遇的程度最高。

7月27日，链家诸多销售员晒出可出售商办项目的图片，目前链家站及APP推出了商住房。7月28日，接到位于房山某商办类项目销售，称开始对外出售。

“每平米现在26000元，购买方式是办公司，开发商会承担办公司的费用以及公司第1年运营的记账费，办理公司有3年的空置期，期间不需要缴纳房产税，用户只需提供公司资料,从第四年开始，则需要缴纳0.84%的房产税及2000元的记账费用。”近日，在走访房山某商办类项目时，销售人员向表示。

今年3月26日，北京商住房交易全面受限。如今，打着“可办公司”旗号，商住新房回归市场，但购买者似乎并不买账，在3·26政策出台后，在此项目看到诸多退房者及陷于退与不退境地的购房人。尽管此后开发商推出优惠政策，全款购买的要求，令一心置房居住人望而止步。

此前报道过，外地人李女士

，其为家人购置了一套约50平米的商住房用于自住，2月份交过了首付，但迟迟未签最后被政策卡在了门外。而从销售处得知，李女士因无力支付全款而退了房。

尽管打出两个月内交清全款打九折的优惠，据销售人员介绍上述一期开盘的30套房子，目前只卖出去7、8套，与政策出台前1天售出数十套不可同日而语。

据易居研究院智库中心统计数据显示，自政策实施后，二季度北京商住房市场成交量仅为10703平方米，相较于第一季度下降98%。

当一手商住房以各种名目重返市场时，受管制原因中断4个月后，二手中介机构代理商办类房源的租售业务开始恢复。而两者间的最大不同在于，二手房销售并不推荐购房者购买商住房。

5月23日，北京住建委官方公众号“安居北京”发布了关于3·26新政的补充说明，对此前有关已购商住物业的交易等问题作出新的解释：以3月26日签为节点，之前的可以保留居住功能;已购买商住，可租可售，但必须符合“3·26新政”;中介可以代理，但不允许宣传居住。

“拿买商住的钱去交首付买个住宅更合适。商住的涨幅没有住宅的大，而且需求量也没有住宅的大，住宅能落户。相比起来，还是住宅项目更好些。”销售人员表示。当在链家门店咨询商住房时，其销售向分析，并认为“商住不适合居住。”

为了向展示商住的居住属性差，上述销售员带体验了其门店所在的名为双子座的商住房项目。刚进楼层便听到吵闹的装修声和刺鼻的施工气味，房屋为4.2米层高LOFT。

实际使用率和空间感不算优越。此外注意到，在同一楼层，还存在注册公司及培训班。

商住升值潜力小的确如此，2015年7月，田女士购得大兴区一套61平米的商住复式，购入时为每平米20000元，而在上看到卖房信息显示，同户型的房子目前每平米仅售27377元，经过2016年一年的楼市疯狂，每平也仅仅涨7000元左右。

当商住项目遭遇冷落，关于购租并举的政策却层层冒出。有业内人士认为，商住房未来将与租赁市场挂钩的可能性极大。

“对于没有入住的商住房项目依然会做调整。预计最大的一种调整可能就是和租赁市场挂钩，即可租不可售。这样相对来说推进的难度不大，也和近期的政策导向做了挂钩。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《华夏时报》采访时表示。

文章来源：华夏时报

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