新政下楼市调研房地产步入改革窗口期.鼓励

随着中央一系列货币、土地和税收等调控政策出台，房地产市场正在迅速降温。一些专家和基层干部指出，今年将迎来我国房地产业的重大改革“窗口期”，要让房地产市场真正回归理性，应抓住时机加快房地产业结构调整，建立和完善多层次的住房建设、供应和保障体系，促使我国住房政策逐步实现公平和效率相兼顾。

经参调研：房地产“一业独大”三个“难以为继”加剧风险

效率和公平失衡房地产改革迫在眉睫

在调研中，不少专家和基层干部指出，高房价已演变成突出的社会矛盾，显示房地产市场十余年的高速发展积垢已深，应对我国十余年来的房地产市场发展进行整体反思，理清改革方向。

广州市国土房管局副局长黄文波认为，目前围绕房地产的矛盾是效率和公平如何兼顾、平衡的问题。1998年前的50年，国家在住房问题上走的是行政化、福利化、计划分配的路子，但却存在建设效率低下、住房短缺等突出问题。以广州为例，1949年广州人均居住面积为4.5平方米，到1998年也只有11.55平方米，50年时间增加了7平方米。而从1998年起，国家开始实行市场化、货币化的住房分配制度改革。房改十多年来，有效解决了效率问题，抽样调查显示，广州城市户籍人口中有86.5％的家庭拥有自有产权住宅，2008年广州人均居住面积达到20.46平方米，比1998年增加了8.9平方米。

黄文波认为，过去十余年房地产市场充满着效率导向，其快速发展也有效启动了各地的经济增长，但是房地产本来还应该有的民生导向和公平导向却被忽略了。如何解决住房资源分配方面的公平问题，是目前房地产业改革需要进一步深化的领域，需要增强“有形之手”干预、调控的力度，以弥补市场机制的缺陷。

不少基层干部和专家认为在政府长期追求G D P发展、社会长期商品化渐变的过程中，房地产问题已积累了很多社会经济的深层次矛盾，房地产改革迫在眉睫。深圳市社科院城市营运中心主任高海燕认为，要在纷杂和混乱的当下解决问题必须分两步走，首先应以强力手段解决阶段性问题，一方面以超强的管控执行力管住需求，扼住投资投机需求，一方面以超强的行政执行力推动土地迅速进入开发周期并确保住房销售秩序。

“有形之手”破解住房供应“结构性失衡”

广东省房地产协会会长蔡穗声认为，由于住房兼具民生和商品双重属性，在任何国家，住房都大致可分为商品住宅和公共住房两个部分，过去十余年我国房地产市场发展过度强调了通过市场解决住房需求，而在公共住房领域欠账过多，造成供房供应的严重“结构性失衡”。

Crytek承诺他们能做到这点。目前，国家强调加大保障性住房的建设和投资力度，对此不少专家和基层干部认为，这是改变我国住房“结构性失衡”的长远举措，但从政策制定、实施手段、法律法规健全等方面还需进一步完善，让群众明确预期，增强对公共住房政策的信任。广州市国土房管局副局长黄文波认为，当前国家房地产政策应更鲜明，应强调坚持市场调节和政府调控两手抓来解决住房矛盾，效率问题通过市场解决，效率基础上的公平问题政府应给予必要、合理的干预，对不同收入阶层的群体应实行差异化的住房供应制度。

事实上，自2007年以来各地加快了保障性住房建设和供应的探索，在广州、深圳、杭州等地调研时了解到，目前相对于低收入阶层和高收入阶层而言，中等收入阶层的住房问题是各地住房政策体系中定位最为模糊的部分。广州市国土房管局副局长黄文波认为，从社会收入阶层结构来看，约占整个人口60％--80％的中等收入阶层不仅是住房的绝对主力，而且也是最关注房价、最受房价牵扯、意见最大的群体。而对收入阶层的高低两极，住房问题分别采取市场化和保障化的策略来解决，既易知又易行，但中等收入夹心阶层的住房问题则涉及市场调节和政府调控的边界问题，必须科学、合理地把握调控的“度”，使调控既不能伤及市场效率，又能兼顾公平。

针对“夹心层”的住房需求，目前各地都在探索解决之道，但发现普遍存在定位模糊、缺乏系统性的问题。一些专家和基层干部建议，解决“夹心层”住房问题应从三个方面着力：一是加大公共租赁住房建设，政府手里不仅要有土地储备还应有住房储备，向符合一定条件的户籍及非户籍中等收入阶层提供最基本的住房保障；二是完善商品租赁政策，目前商品租赁市场混乱，这也是迫使部分中等收入群体挤入商品房市场的重要原因，应制定政策鼓励大量的存量房进入租赁流通市场，引导群众“租房住”的消费习惯；三是加大普通住宅建设，严格执行国家关于“90/70”政策要求，过去一年以来这一政策在许多地方已名存实亡，必须在土地供应、市场监管等各方面加强执行力度，坚决纠正“只为富人盖房子”的谬论和歪风。