商寅泉楼市尚无拐点但须保持警惕.鼓励
在衣食基本无忧,生活从温饱向小康再向富裕迈进的中国百姓心目中,当今最为关心和关注的焦点之一,就是住房。无房的想置业,有房的想换套更好的,炒房的关心房贷百分比和利率,造房的想多拿几块好地。
这一切集中表现在一个数据上——楼价。最新数据显示,9月份第二周,北京、上海和广州成交量环比均出现再次回落,深圳新房成交量继续低位震荡,但房价依然保持高位。从规律上分析,量跌而价升并不是可以长久维持的态势,总有趋势性的东西会浮出水面,于是拐点论再次出现。
房价在低位时,所谓的拐点是扬头向上;房价在高位时,所谓的拐点是掉头向下。这几天所说的拐点,就是房价掉头向下,其依据是成交量低迷,而价位仍然高企。此拐点论与王石在2007年底所阐述的拐点论有异曲同工之妙,但当前的这个拐点,显然还不具备王石拐点论出台时那样坚实的基础。因此,目前的拐点之说尚显牵强。也就是说,楼市拐点目前无有效数据支撑,顶多是个小调整的态势。
它汇集了全球风电设备商、配套商、服务商以及产业链的每个环节中国楼市,几个特大城市是风向标。从200 年开始,在经历了三四年单边上扬之后,2007年底出现调整迹象。到2008年,虽然有年初的南方雨雪灾害和5·12汶川大地震,但由于有北京奥运会的概念支撑,中国楼市并没有出现明显拐点。真正的调整是受美国金融危机那一阵海啸段的影响,从2008年9月开始走低,持续了整个冬天,到今年四五月份出现复苏。在与寒冬并行的半年调整期中,房贷从首付三成调至两成,利率也有所下调。当春天过去,夏季来临之时,房价出现报复性触底反弹,向下的拐点曲线立即直线上扬。至9月份,涨势趋缓,季节性的拐点论又传到耳边。
笔者认为,在中国经济持续向好的发展进程中,如果政府不进行干预,仅靠市场自身,楼市出现向下拐点的可能性基本不存在。其依据一是住房需求,特别是改善住房条件的刚性需求并没有缓解,每当房价略有微调便有一批人出手购房;二是政府拉动内需和增加税收的主观愿望,也将使楼价长时间维持在高位运行。在上半年经济增长的7.1%中,内需拉动了10个百分点,经济学界的观点是,上半年消费的上升并不是对未来消费的透支,而是中国经济自身发展阶段的体现,是可以持续的,当然政策推动也是其中的原因之一。由于工资增长传导到最终消费有一定的滞后效应,我们今天看到的消费增长,正是这几年我国居民人均可支配收入增长的集中体现。楼市属于消费领域,从“三驾马车”的合理结构上讲,消费从现在的占总量40%提高到占60%,投资比重从现在的超过50%降到40%以下,贸易顺差占到1%到2%,这样的结构才可以支撑经济的持续长时间的增长。这个结构如果逐步实现,楼市的持续发展和楼价的逐步走高就是不可逆转的。
但是,短期内不会出现拐点并不是说永远不会出现拐点。经济规律的运行周期以及人为事件(比如1997年亚洲金融危机和2008年美国雷曼兄弟银行宣告破产)对经济的影响,楼市的反应都非常敏感。所以,睁大眼睛,抓好时机,保持警惕,是观察楼市和进入市场的必要手段。
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