房企去年已融资亿深度调控下楼市能.鼓励

4月22日，广东省房协论坛“2011宏观经济走势及房地产可持续发展”上，对房地产密集新政进行了一场全新结构。房地产走势将会如何？先知先觉的房企已经抢先于去年融通过、、私募等途径顺利融资8955亿，远超2009年的 895亿元。开发商真的缺钱吗？

政策对一线城市房价的抑制，间接导致了部分二三线城市房价的飚升。房价问题出在哪？有人说是土地制度，有人说是投资渠道。

中国社科院城市发展与环境研究中心主任、研究员牛凤瑞解释，目前政策密集出台就意味着过去的的政策还不够完善，后者要对前者加以改进和修正。这是不言而喻的。政府暗示还有很多的政策储备，也表明了市场对现行政策缺乏一种信心和信念。

实际上，市场对于当下的土地机制存在不少误读。国家发改委城市和小城镇改革发展中心副主任、研究员袁崇法谈到，建设用地当中相当一部分是国家基建设施用地，例如轨道交通，机场港口码头高压线路等等，是提升整个中国现代化水平的基础设施，但人民一说城镇化就只看到房地产开发。而牛凤瑞指出，中国的城市化用地和中国的城市安全没有关系，近10多年来，中国耕地的减少主要原因80%是因为会退耕还林，城市化用地三成到四成是属于房地产的开发用地。也就是说我们因为房地产开发用地仅仅占耕地减少量的2%左右。

据了解，中国可连片开发的耕地后备资源为10525.5万亩。袁崇法透露，当下对土地资源的约束，体现在一二五规划中对土地利用的一个明显变化：就是今后建设用地占用以后，补充耕地的来源，将逐步有未利用地的开发，转向现有特别利用结构的优化，也就是说今后一方面能够开垦的地必须开垦出来，不能开垦的就得想办法在现有用地的基础上进行优化，挖掘出建设用地的潜力来，满足城市和经济发展的需求。

土地的主体是政府，政府扮演了既是土地经营者又是土地者的角色。土地在城市土地市场上形成的价值，表面上是一个市场的价格，但是实际上它是一个缺乏市场制衡的土地市场。土地财政已成为地方财政预算外的总体来源，比1/ 还多。袁崇法认为这是情有可缘的：税制改革以来，将土地财政作为地方政府的一大收入主体，要改变土地财政独占鳌头的地位，必须有新的替代方式。

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从2008年-2010年房贷增减看房价波动

土地机制亟需改变

山谷堂黄山谷即黄庭坚北宋书法家文学家字鲁直号山谷道人涪翁分宁今江西省修水县人其诗书画号称三绝与当时苏东坡齐名人称苏黄治平三年(1066)进士历官集贤校理着作郎秘书丞涪州别驾吏部员外郎擅长诗歌为江西诗派之宗着有山谷集在今江西宜春袁州大部分黄姓属于山谷堂“土地机制失衡，如果现在放开土地市场，农民也会将之卖出天价，”袁崇法说，城市土地有偿使用，让土地迅速走上了一条价值开发的道路，所以中国只能运用行政手段。

“中国土地市场是一个缺乏制衡的机制，所有人都在推高地价，”袁崇法认为这样的情况下，政府是没有办法通过市场机制来调制价格，只能运用行政的手段，今后土地市场想要完善，还是要从机制上考虑，怎么样把合理的土地利用资源利用机构，通过市场价格体系表达出来，让土地给农民更大的支配权利，就是把两个市场变为一个市场，让农民真正的支配自己的土地进行交易，形成一个有效的市场制衡，使政府能够真正退出土地经营主体的角色，真正成为一个调控的角色，到那个时候，土地的价格就正常化，房地产的价格也就正常化。

牛凤瑞直指：土地政策滞后导致农民没有置换出土地使用权。

谈到中国土地基本特征，袁崇法称当前的土地，只能在集体内部进行流转，也即在一个村的范围里流转，国家与集体这两种不同的所有制，由此又引发不同的管理办法。国家征用土地给予补偿，征用土地是行政手段，补偿也不是等价交换的概念而是政府根据自己推测的土地性质成本推算。推算下来补偿的标准有三项，三项补偿加起来不能超过土地平均常产的20倍，按照一幕土地的粮食产量，如此，不会超过2万元/亩。而转向市场开发后，就不止2万/亩，不处于平等对话的境地。

其次，学者们非常赞同三旧改造，广东开了个好头。三旧改造是对土地现有利益结构的调整，这跟新开发一块土地有区别：存量调整，政府必须退出，无论企业的第还是农民的第，应该在政府监督规划的情况下由原来使用业主自己改造，把存量充分返还原来业主改造。

按国外经验，保障房比例应在50%左右，“实际上我国目前做不到，而保障房必须由政府去建，例如广东据说有2000万流动人口，但这些人并无流落街头，大部分通过租房企业解决，都拥有住所，那么这些民间用的空间房，可以通过复盖，原有的住房空间好好利用，这样个人认为是很大浪费。”牛凤瑞说。