北京楼市迎来金九促销季

北京楼市迎来金九促销季

房地产市场在经历了长达4个多月的沉寂之后，传统销售旺季“金九银十”的到来让这个处于特殊时期的楼市倍受关注。　　　　据专业站统计，截至9月1日，北京地区计划9月开盘的项目共有50个，其中纯新盘23个，老项目后期27个。8月28日，北京楼市共有7个项目同天开盘，率先抢滩“金九”，其中包括万科长阳半岛二期、金地仰山等项目。在今年较后一个促销季，开发商一改前4个月的观望态度，不约而同地采取了低价推盘的策略而不是设计现有电池水平下最合理的里程和电池用量。　　　　“这是调控之后市场比较积极的现象。目前许多开发商对市场的判断比较清醒，通过调整价格来提高成交量是大家都喜于乐见的结果。”北京大学房地产研究所所长陈国强(博客)说。　　　　成交量上涨但非反弹　　　　“金九”到来之前，北京楼市在8月便早早迎来了一场回暖的局面。据北京市房地产交易管理数据显示，8月，北京新建住宅期房签总成交量达到9211套，其中住宅5565套，环比7月上涨了12.4%。　　　　然而交易量的上涨，似乎并不是“以价换量”所带来的。据亚豪(微博)机构(博客)的统计数据显示，8月，北京商品住宅成交均价为每平方米2.1008万元，环比7月上涨10.6%，创下调控以来的较大涨幅。这也是调控以来，北京商品房成交价连续两个月保持上涨。不过，这一轮的价格上涨与下列因素有关：调控后北京暂停了许多中高端项目的销售申请，这些楼盘在8月才开始集中入市，进而拉高了整体价格水平。　　　　成交量的上涨是否预示着楼市的全面回暖？陈国强表示：“成交量上升并不等于市场全面回暖，跟正常形态下市场成交量相比，还是有较大的差距，其中价格让利是促成成交量放大的主要因素。”　　　　除了北京，上海、广州等其他城市8月份的成交量也有所回升，市场正形成新的发展态势。陈国强认为，市场经过4个多月的低迷，刚性需求的客户一直在寻找出手的机会，另一方面，8、9月份市场的供应量有所增加，对消费者来说，选择机会加大。　　　　“目前很多新上市楼盘的开发企业选择了价格回调的策略，这是赢得消费者释放消费需求的重要因素，这些原因推动8月份很多城市成交量的回升。”陈国强说。　　　　而业内人士则认为一个月的环比上涨，不是判断楼市全面回暖的标准，这充其量也只能说是楼市有回暖迹象。由于房地产开发销售具有很大的地域性，因此，一个城市一个月内的成交均价上下波动10%左右，应该是合理波动，不能作为房价上涨的证据。　　　　“低开”为金九常态　　　　据调查，目前北京市场上销售情况较好的项目大部分是新开楼盘，相对来说位置较偏远，价格也较低，部分楼盘甚至出现了“日光”现象。　　　　在9月计划开盘的50个项目中，大兴区占了8个，既包括曾经创造两次“日光盘”的保利·茉莉公馆这样的次新盘，也包括旭辉·紫郡、东亚马赛公馆、首邑溪谷、金色漫香郡等纯新盘。　　　　笔者走访了大兴区的几个新开以及即将开盘的项目，发现大兴区域新盘价格的特点集中表现为“低开”，金色漫香郡计划开盘均价仅为每平方米1.05万元，保利·茉莉公馆、绿地·西斯莱公馆、东亚马赛公馆等项目，开盘价集中在每平方米1.5～1.8万元之间。　　　　据8月28日开盘的纯新盘金地仰山项目市场营销部副总经理王东博透露，金地仰山一举推出724套房源，截至到9月10日已售出500多套，小户型均价1.6万元，大户型均价在1.9万元左右，有一定的折扣。“90平方米左右的小户型比较受欢迎，客户结构以年轻人为主，从目前来看销售状况还不错。”　　　　预计在9月中旬或9月底开盘的东亚马赛公馆销售负责人韩磊也表示：“截至目前，项目已经排了2000多个客户，客户年龄从20岁到40岁的都有，定价大概在1.6万元左右。东亚马赛公馆比周边楼盘的价格要低但是没几个月就关门了，开盘总价预计会优惠4万元左右。”　　　　而绿地·西斯莱公馆的优惠方式比较特殊，主打入住便捷的概念。据了解，该项目价格定位在每平方米1.85万元，与同区域的保利·茉莉公馆相比，价格偏高。但该项目销售人员告诉笔者：“在我们这儿购房即享9.8折，除精装修外还附赠空调、冰箱、苏宁购物卡。”　　　　针对开发商纷纷利用各种方式调整价格的策略，链家地产副总裁林倩则表示：“过去我们认为市场成交量大幅度萎缩3个月左右，房价肯定会有一定的调整，但是北京只调整了10%左右就停止了。”此外，她认为，一手房降价与否会影响到二手房，二手房交易量的萎缩也会带动二手房价格的下降。　　　　对于未来北京楼市的量价变化，陈国强表示，这取决于很多方面因素。首先是政策因素，要观察针对楼市制定的政策有没有可能出现松动，以及当前这些调控政策的执行期限及力度；其次是企业面对市场情况采取怎样的价格策略，以及消费者的预期。　　　　“调控政策到目前为止不会有任何变化，二套三套的贷款条件依然比较严格，这与调控之前相比差异还是很大，现在首次置业的优惠幅度甚至也有所降低，调控短期内放松的可能性不大，这种状态还会持续一段时间。”陈国强说。