上周楼市成交量超供应量沪上开发商年底鸣金.蹭飞

11月底上海楼市的翘尾暖意仍在延续。

佑威及楼市专评联合提供的显示：上周（11月28日-12月4日）上海市新建商品住宅（下称商品住宅）成交面积为15.92万平方米，环比（较前周）上涨6 .21%；新增供应面积则环比下滑20.51%，至14.92万平方米；成交均价环比下跌11.24%，至19457元/平方米。

21世纪不动产称，临近年关，沪上开发商的推盘热情已大为减弱。上周上海商品住宅供销比为0.94:1，出现供小于求的情况，上次出现该情况尚在8周前的“十一”周时期。

中房信分析师薛建雄称，上周沪上几个优惠幅度大或开盘价低的楼盘集中上市，带动市场成交的同时也拉低了成交均价。薛建雄称，近16万平方米的成交量创下近18周新高，成交均价则创下近 1周的最低水平。

11月底成交翘尾

来自中介的观点称，上周沪上楼市成交量的反弹，与11月底的集中签约有关。

德佑地产研究主任陆骑麟分析，上周上海楼市15.92万平方米的成交量中，有10.9万平方米集中在11月28日-11月 0日成交，而12月1日-12月4日仅成交了5万平方米，上周商品住宅成交量的提升，与开发商在月底集中签约不无关系。

佑威机构执行董事黄志坚进一步说，11月最后 天，上海楼市的成交量，比此前一周7天的成交量还要高，直接推动整个11月的成交量较10月出现7.42%的低位反弹。

除了月底集中签约，开发商继续维持低价策略，对于上周楼市成交量反弹亦有“贡献”。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍称，上周沪上商品住宅成交量拉升，价格推动至关重要。近期上市的楼盘中，更多的开始提供相应的价格配合，这对于整体成交量的拉高发挥出越来越大的权重影响力。

中原数据显示，嘉定新城金郡园上周以252套公寓房源的成交量，位列成交排行榜第一。该楼盘成交均价12949元/平方米，相比报价下滑10.7%；成交量亚军万科清林径，上周公寓成交均价为1. 万元/平方米，仅为上报价的7.8折。排名第三的旭辉澜悦湾成交更是均价不足万元。

21世纪不动产的数据亦显示，上周沪上商品住宅成交面积前十楼盘，皆为低总价项目，成交均价低于2万元/平方米的项目达9个。

高价盘成交弱势反弹

上周沪上高单价楼盘的成交量也有所反弹，但幅度远不及中低价位楼盘。

佑威昨日发布的报告称，上周沪上单价4万元以上的商品住宅成交面积10520平方米，环比上涨4.86%，成交量涨幅远不及中低价楼盘，这也在一定程度上拉低了上周沪上商品住宅的成交均价。

佑威数据显示，上周沪上商品住宅成交量中，外环线以外区域项目占比达87.54%。

2009年黄志坚分析，这表明限购等政策叠加压制下，总库存可售量比较少的高端物业已先行进入“休眠”。而库存可售量很大的外环线以外的中低价位商品住宅，还会努力在价格、成交量及回款之间寻求平衡点，部分项目或等不及来年再战，继续以价换量。

上房地产显示，截至昨日发稿，沪上一手住宅可售面积944.7万平方米。其中，外环以外可售面积646.5万平方米，占比逾半。

开发商鸣金收兵

值得一提的是，据中介统计，沪上商品住宅供应面积已连续三周下滑。

上海盘谷房地产有限公司总经理宋海分析，眼下推盘，开发商已经很难抢在年前回笼资金。随着元旦、春节的临近，开发商在营销、蓄客上又存在诸多不便，因此主动放缓供应，这是造成新增供应量连续下滑的原因。

上海宝华企业集团有限公司副总裁杨健也称，临近年底，该推的盘大多已推出，开发商想着鸣金收兵，来年再战。

宋海认为，正常情况下，供略大于求才能保证市场稳定，一周数据不能说明问题。目前市场库存积压严重，开发商面临巨大压力。

也有不同看法。

银亿集团销售部总监王士章认为，今年的情况和往年不同，今年由于市场一直不好，很多楼盘都一直压着没入市，因此12月的推盘量不会像往年那样少，而开发商要想获得销售业绩就必须大幅降价，预计12月加入降价队伍的楼盘还将增多，但最大幅度仍将维持在折。

“成交量反弹有望延续”

在多位业内人士看来，降价盘集中成交的情况，有望在12月得到延续。

21世纪不动产分析师黄河滔分析，11月沪上商品住宅交易量的止跌，表明购房者对已有新房价格降幅的认同，交易量水平或筑底。加上临近年底，预计市场将走过一段相对平稳期。但龙年春节后成交量能否提升，则要看是否有更多楼盘在现有基础上跟进促销。

陆骑麟则提到，传统上11月、12月的成交量比10月淡，但由于今年以来楼市成交低迷，积累了大量刚需客，只要开发商愿意较大幅度地降低价格或维持较低报价，仍有机会获得较好的成交量。

不过，黄河滔也强调，存准下调影响有滞后性，且限购依然难放松，12月楼市成交可能在降价、低开项目增多的助推下有所回升，但空间有限。

宋会雍也说，存准下调不足以扭转开发企业的定价信心。未来2- 个月中，降价促销的营销基调仍会被更广泛地确立。12月份整体交易存在环比拉升的很大可能。