上市房企年报点评系列之四绿城中国收入利润美食

上市房企年报点评系列之四： 绿城中国，收入利润直线下滑，协同效应蓄势待发

  3月29日，绿城发布了与中交合作后的首份事迹报告，数据出来，首先大家看到的是收入和利润的双降，营业收入下落18.7%至260.5亿元，净利润下降60.8%至12.6亿元，毛利率也下滑到了20.8%，下落幅度还不小。不过，我们也看到了很多指标的明显回升。比如财务情况有所改善，利息成本从2014年的7.9%下降到7.3%，净负债率下落到了3.7个百分点到73.0%，现金短债比提升到1.21。确切，中交也给绿城带来了新的变化。

  当然，现在来看，绿城原来存在的一些问题，也是绿城现在急需解决的问题，主要有：

  1、三四线城市的去库存问题

  在上一轮房地产的大发展中，绿城进入了太多的三四城市，而且都做了很多中高端的改良型项目，但这些三四线城市明显购买力不足，在市场变化以后，这些城市的中高端项目就堕入了难以去化的窘境。而2015年的业绩报中，毛利率的下降，很大程度上也是遭到这些三四线城市部分项目结算的影响，不仅没赚到钱，而且还赔了钱。

  而且，这些项目库存还不小，按照曹舟南的说法，目前三四线城市的库存（含土地）约有1200亿元，实际存货约有亿元，如果慢慢消化，可能要三四年甚至五六年。

  2、本钱控制问题

  本钱控制问题在中交进入后有了一定的改善，按照李青岸的说法，财务费用下降了10%以上，本钱管控也做了非常细致的安排。即使如此，成本控制还不是绿城的优势所在，特别是由于绿城长时间做中高端开发，一旦成本控制不力，将*终影响到绿城的*。

  另外在1、二线城市，由于土地溢价高的问题，也需要在各个环节，全方位的管控，做到在保证品质和质量的前提下，全力以赴地控制成本，这样才能有利可图。本钱这个软肋对于绿城来讲，也是需要投入相当的精力来解决的。

  3、中交绿城的联合效应还没有完全体现

  确实，中交其中包括成考进入以后，对绿城在资金方面给予了很大的帮助，但这绝不只是中交能够给绿城的。本来期望较大的*方面，并没看到特别明显的效果和改变，仅在北京联合拿了2幅地而已。2015年11月，绿城中交平安联合体以57亿元摘得北京门头沟地块，该地块绿城的持股比例高达85%，2016年2月，绿城九龙仓中交约定以5:4:1股权比例开发新获得的北京朝阳将台乡驼房营村地块，从中交较低的持股比例中也可以看到，中交在拿地支持上也相对有限。

  到目前为止，中交仍然保持着自己地产平台的独立运作，2个平台还在各自为战，还没有携手。而绿城的股权结构来看，中交已是第1大股东，掌握了实际上的管理权限，宋卫平也如愿去做了他*熟悉的领头产品官和生活体验官——这两项也是宋总*擅长*拿手的方面。在这种情况下，中交完全可以投入更多的资源，但目前双方联合效应并没有显现，所谓的中交地产A+H股平台也只是一个概念构想，推动步子并不快，还需要时间来等待。

  绿城中交联合之后，绿城将具备一般民企不具备的各方面优势，如果再加上绿城自己的产品优势、服务优势、品牌优势，应该会如虎添翼，再上台阶。当然，本来存在的这些问题也需要时间去慢慢调整，我倒是觉得步子可以再快点，房地产行业的时机稍纵即逝，不进则退，格局就看着这一两年，千亿近在眼前。当然，除千亿之外，还有效益！

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