个人转让住房将征个税二套房贷首付将超美食

个人转让住房将征20%个税 2套房贷首付将超6成

  昨天发布的京版“国五条”细则明确，今起，个人转让住房个税按照转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法依照核定征收方式计征个人所得税。对个老两口儿就是两个字：不要。“我们不能要人转让自用5年以上，并且是家庭少有生活用房获得的所得，继续免征个人所得税。链家地产副总裁林倩表示，个税调剂无疑是“国五条”中对市场打击较大的一项，或能改变*性购房者的长期预期。

  另外，细则明确，将进一步提高第2套住房贷款的首付款比例，但没有明确具体的提高比例。目前，北京第2套住房贷款首付款比例为六成，业内人士估计，如果继续提高，2套房首付款至少会提高到7成。

  □个税政策

  新旧政策以签时间为界

  市住建委相干负责人表示，3月31日以后完成上签约的二手房交易，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，依法严格按转让住房所得的20%计征个人所得税，以有效抑制投机*购房。不能核实房屋原值的，依法依照核定征收方式计征个人所得税。

  与此同时，为支持和保护自住、改良型需求，对个人转让自用5年以上家庭少有生活用房的，继续实施免征个人所得税的税收优惠政策。

  该负责人特别强调，新旧政策以存量房买卖合同签时间为准。

  ■业内分析

  六成二手房购房需求受影响

  链家地产副总裁林倩表示，这1政策下，约六成购房需求将受到影响。根据链家地产市场研究部统计，去年以来，改良型需求占比约为45%。其中至少8成为卖一买一的置换需求，也就是说有36%为业主的少有住房，再除去少部份不满5年的房源，预计二手住宅市场中将有60%左右的需求遭到税费调整影响。

  由于个税改按差额的20%征收，不同类型的房源税费增加的程度也有所不同。例如，未满5年的非普通住宅新政后税费占房款的18.1%，这1比值，是税费较低的满5年且业主少有的普通住宅的18倍。

  其中，均以2013年二手住宅销售均价为当前出售的价格水平，满5年房源的购买价格以2008年水平计算，则其差额相当于当前价格55%，未满5年按2009年购买计算，差额为当前价格的48%。

  或将避免买房人偷逃税款

  北京房地产中介协会会长李文杰表示，本次北京细则*重要的调控措施是20%所得税征收，它的主要内容是对国五条的重申，*关键是具备了现实操作可能。“这1规定基本上囊括了大部分商品房。政府能够落实这一细则，实际上意味着对房屋原值已有了核实的基础，并且同税务部门进行了有效沟通。”

  据了解，根据税务规定，对所得征税，可以在税前扣除房屋原值和公道费用。但在实际征管中，由于各种历史缘由，一些纳税人不能提供完全、准确的房屋原值凭证、不能正确计算房屋原值，对此，税法又规定，可由税务机关核定其原值。这样，就有了“据实征收”和“核定征收”两种做法。

  李文杰称，由于北京房屋权属十分复杂，比如一些自建房、公房、拆迁房等无法核实原值，对这一部分仍然依照核定征收，这也是尊重现实的办法。“20%所得税的严格执行，短时间以内会影响市场气氛，长期来看未来都会被买房人消化。”李文杰表示，根据以往的经验来看，交易环节的费用一般都会转嫁到买房人头上。

  另外，新政对此前一部分偷逃税款的买房人影响巨大，将会避免部份买房人今后偷逃税款。由于北京此前都依照核定征收，即1%房价征收，一部分买房人为了少缴税，故意将销售价下降，如200万的房价签成150万。但如果这一人群尔后卖房，房产的原值将会以150万为准，这意味着他将缴纳更多的所得税。

  >>算笔账

  购200万房将增税28万

  北京中原地产市场研究总监张大伟算了笔账：以一套目前总价200万的普通二手房计算(非5年内少有住房)，之前个税缴纳2万，而房主原购房值50万，新政后按照差额的20%计算，也就是30万。个税增加28万。个税就相当于房屋总价的14%。

  张大伟称，这一政策必然会影响销售量明显下调，在细则履行后，销售量必将萎缩，可能会回到2012年年中平均水平。

  □二套房首付

  二套房首付比例或提至7成

  细则明确，继续暂停第三套及以上住房贷款发放，将进一步提高第2套住房贷款的首付款比例。目前，北京第2套住房贷款首付款比例为六成，业内人士估计，进一步提高意味着，二套房首付款至少会提高到七成。

  北京中原地产市场研究总监张大伟表示，信贷政策严厉程度创历史新高，预计首付款比例有可能上浮到7成。他认为，此政策主要影响人群为改善型需求的购房者。

  京城个贷机构“伟嘉安捷”指出，二套房相比首套房，购房者的支付能力一般更强，一样增加1成首付，对于首套房购房者来说，可能会抑制30%的需求，而对于2套房来讲，增加1成首付的影响要小很多。

  也就是说，假定2套房的首付提高至70%，以评估价200万的二手房为例，贷款20年，首付提高70%以后借款人要多支付20万的首付款，前期资金压力较大，但是相对还款的压力会减少很多，澳洋顺昌发布公告称由于相应的贷款额度也随之下降。从月还和总还款的金额来看，商业贷款新旧政策比较月还节省1575.3元，总还款节省378073元。公积金贷款新旧政策比较，月还节省1314.4元，总款节省315454元。二套房新政策商贷与公积金对比，因为公积金的利率较低，所以月还款会比商业贷款少782.73元，总还款少187855元。

  ■银行反应

  首套房贷政策不会马上收紧

  一位国有大行信贷部负责人表示，目前2套房贷款量占房贷总量的比重不到两成，进一步提高二套房首付比例影响不会太大。他告知，近几年银行的贷款结构逐步发生了变化，以前是房贷量占个贷中的80%以上，经过近几年的调剂，消费贷款和经营贷款的量逐步增加，目前个人房贷、消费贷款和经营贷款的比重基本相当，各占三分之一。该负责人还分析，预计首套房贷政策不会马上收紧，目前还能享受一定的利率优惠。

  中国银行发布二季度宏观经济金融展望报告，对于市场比较关注的房地产调控“国五条”报告指出，从短时间看，二手房的销量会受到较大影响，但在目前供小于求的情况下，需求会转向新房市场，从而促使新房交易量上升，房地产市场将由一季度的量价齐涨转向二季度的量滞价稳，三季度，随着供需双方对政策的逐渐消化，房地产市场将试探性下挫，销售量可能萎缩。中行对2013年房地产销售维持前高后低的观点。

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