商用地产倍受关注探寻商业地产的终极价值.蹭飞

商用地产倍受关注 探寻商业地产的终极价值 2009/9/7 16:46:00来源： 商业地产受到越来越多的关注，我也一直喜欢思考和观察关于商业地产的相关问题。我觉得，真正专业而理性客观地懂得商业地产的人，一定绕也绕不开地要思考和解决的一个重要问题——探寻商业地产的终极价值。这些年来，中国地产界很浮躁，商业地产领域的从业人更飘然，关注和思考这一问题的人其实并不多。房子我卖的那么好那么快，商业项目我操的钱这么多这么易，我干嘛还会想你这个书呆子的问题？现实就是硬道理。由此，我们也不难现实地想象到现时的商业地产领域的现实境况和思想水准。

“住宅地产是小学生，商业地产是中学生，复合地产是大学生”这话说的也不错，但真正理会为什么？我以为，商业地产或者地产商业才是房地产业中最重要的一环。在我看来，商业地产或地产商业是最直接纽合其它各产业的真正连接点。搞清商业地产的终极价值，以及弄懂这个终极价值在商业地产相关的各产业里如何进行合理分配的关系，应该是真正保障商业地产健康运行的关键。

探寻终极价值，是探寻一种理论意义的极值，这必然是一种难以企及的理想状态。但是，研究理想状态对于深入了解和把握行业运行规律是必有意义的。——这也几乎是各门学科进行深入的专题理论研究时，惯常采用的一种入门方法。

这里，我们来探询商业地产的终极价值，事实上也是探讨其在一种理想状态下的最终价值。下面我们就开始一段枯燥的理论推导与追寻吧。

经济学上的理想状态，通常被称之为帕累托最优。商业地产的终极价值，理当应是：在帕累托最优之下商业地产的最终与最大的价值。

项目的关键之处在于采用了一种定制的光学带通滤波器来捕获通常被商用太阳能电池浪费的阳光由此，我们来看看商业地产的帕累托最优的约束条件是什么？

针对于某一具体的商业地产（物业）来说，只要它建筑成型之后并能正常使用，一切都已固化，其帕累托最优的约束条件无外乎只需考虑一个方面——该商业地产（物业）的用途。其用途会很多但也只能最终选择一个，那便是其最终的商业业态。该商业物业的最终商业业态所创造的价值如何才能最大化？这应该又涉及到一个重要的经济学概念——机会成本。

懂一点经济学原理的人都应该明白机会成本的意思：某一资源尽管可能用于多种用途，但最终只能选择用于其中的一种，正是因为选择用于这一种用途，而失去了可能用于其它用途的机会，将失去的那些可能用途的最高收益与最终所选用途的收益比较，其差值便是该用途的机会成本。由此，要保证