开发商转身将推动工业地产泡沫化.DG

从去年以来，限购、限贷等政策相继出台，尽管开发商仍在坚持，但不可否认，住宅地产已经是量价齐跌，曾经火爆的市场几乎哀鸿一片。下一个问题是，对于亟需找到新战场的开发商，以及不堪财政重负的地方政府来说，突围的路在何方？

近日，一组表明，工业地产正在成为各方眼中的“香饽饽”。中国不动产研究中心（CRRC）最新研究报告显示，金融危机之后，大约有12％的传统房地产开发商转投产业园建设项目，从2005年第一次房地产调控开始，则有约 0％的传统房地产商转向产业园建设开发，二线城市比例稍低。传统房地产领域的“泡沫”正在向工业地产涌动。

目前，由于产业资金的充裕，无论是土地还是建成物业，工业地产都呈现供不应求的状态。有业内人士指出，工业地产的升温与生产行业的流动性充裕紧密相连，“政府把经济刺激计划投放到经济的各个产业中去，基本每个产业都资金充裕，需要不停地寻找不动产解决方案，落实产业项目，释放资金，这样就导致了生产产业本身一直到供应链的最末端包括房地产都受到了很大刺激，所以恢复比较迅猛。”

开发成本和土地成本较低则是吸引传统房地产商进入工业地产的一个重要原因。CRRC数据显示，2009年，北京住宅用地平均单价为7197. 7元/平方米，工业用地平均单价为561. 5元/平方米，二者之比为12.81；2010年，北京住宅用地平均单价为8442.96元/平方米，工业用地平均单价为72 .10元/平方米，二者之比为11.68。此外，与工业用地的配套一方面能够让开发商曲线规避国家调控，同时也能带来巨额利润。根据规定，一般工业项目总建筑面积的7％可作配套项目建设，涉及酒店、办公楼、公寓等利润率更高的上下游配套项目。实际上，目前工业地产由传统的工业厂房向配套完善的现代化工业园区的升级，使得不少产业园的配套都远远超出原先单纯工业园的定位，开始大量涉足上下游相关功能的配套。

而随着中央近几年来“批发式”允许地方搞各种规划和产业园，集中式的土地开发日渐成为主流。在这方面，一直宣称要致力于制造业的富士康，则早已暗暗动手了。据《第一》去年的报道，有内部人士指出，富士康旗下的深圳市轩盛投资有限公司准备“整合深圳、上海、武汉、成都、廊坊等重点城市的优势土地资源进行综合成片开发”。从现有的项目看，富士康开发的大部分项目都是依托于科技园的所在地优势，比如重庆，2009年8月4日，富士康科技集团与重庆市政府签署了一个2000万台笔记本代工厂的项目，同时，该企业还计划投资100亿元在重庆开发商业地产。而郭台铭的法宝，就是不经过“招拍挂”程序，低价拿下土地，然后，依托工业园，以工业项目捆绑住宅、商业地产，进行商业运作。2007年6月，在富士康与武汉高新区管委会签订投资协议的7个月后，轩盛投资控股的鑫龙地产，就以接近底价的价格拿下了距工业园5公里的两幅土地，楼面地价分别为790元/平方米和560元/平方米，项目总建筑面积约12. 万平方米。

单是这本书不过，工业地产的盛行还与地方政府关系甚大。在业内人士看来，中国最大的工业地产开发商就是遍布各地的开发区。安邦在对国内某个城市的调研中也发现，地方官员现在最关心的问题之一就是如何实现工业用地与商业用地，甚至住宅用地的有效转换。我们在该城市的高新区看到，大片的土地被开发出来，但土地的使用效率非常低。大楼前空旷的广场、与行人和车辆根本不成比例的马路，无一不彰显出土地价格的低廉。所以，如果能够在工业用地上做文章，肯定能够给地方带来足够的财政来源。富士康之所以能够“悄悄的”搞土地商业开发，地方政府的慷慨是最大动力之一。

所以，稳定的租金回报、低廉的地价、可观的商业配套，工业地产不仅看上去已经成为房地产严厉调控下的“避风港”，而且被业内称为“还没有出现泡沫的处女地”。据报道，有浙江资金开始重新炒卖工业园区的地皮，山西资金也开始在重庆两江新区投资工业地产。在广东顺德，金融机构也盯上了这块蛋糕。目前，顺德农商行就专门开设了为“商品厂房”办理抵押按揭的业务，首付三成，利率按照客户情况有所浮动，一般较高于基准利率。同时，许多商业也纷纷看好这块蛋糕，已经纷纷开始计划推出同类产品与服务。