地产期待龙头地产股的估值修复行情源泉

据蒋道平介绍地产：期待龙头地产股的估值修复行情 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

本报告要点：

成交量恢复性反弹后仍处于低位：目前一手房市场供需都比较弱，最近两周成交量恢复性反弹、但仍处于低位（最近四周平均销量只有2009年周均销量的48%），其中一线城市反弹力度较大，尤其是北京和广州。关于成交量，我们维持第二期中的观点：成交量短期内难以走出低谷，趋势性反弹只能在全面降价潮之后。

均价稳定在2009年底水平。重点城市销售均价稳定在2009年底水平，一线城市均价调整幅度最大，尤其是北京和深圳，本期我们重点关注均价下跌的意义。

部分地区土地市场低迷：全国土地市场降温尚不明显，但北京、上海土地市场急速冷却。关注土地市场降温对调控效果巩固、保障房建设和开发商分化等方面的影响。

政策面最新动态——银监会叫停银信合作业务：这不是针对房地产的政策，主要是为了加强对银行表外业务和信贷规模的监管，对房地产信托融资影响较小，但可能进一步提高房地产信托融资成本。

地产股依然是越大的越便宜：市盈率角度地产股折价17%，地产股依然是越大的越便宜，一线龙头、二线龙头、中小型地产股2010PE分别为12倍、15倍和17倍。目前地产股估值离最低点尚有20%的距离、但一线龙头调整较为充分。

地产股在箱体震荡行情中分化：地产股5月20日之后经历了三轮上涨，第一轮是5月20日到5月27日，第二轮是6月1日到6月21日，第三轮是7月1日至今。二线龙头始终是反弹的主力军，商业地产、城投公司、具备独特优势的中小型地产股表现也相对较好，但一线龙头表现则相对较差。

期待龙头地产股的估值修复行情：地产股中期趋势取决于基本面，短期走势取决于政策、量价和估值的较量，我们维持地产股中期趋势依然模糊的观点，但在第三季度仍然可以期待一波估值修复的反弹行情，理由如下：一、较低的估值基本反映销售下滑和资金收紧的预期；二、政策正在陆续体现效果，短期内继续加码的可能性很小；并且经济“复杂”和政策“两难”可能导致政策在执行层面略有放松，至少是预期层面有所放松；三、基本面正处于调整第一阶段“量跌价滞”后期，调整情况基本在预期之内。在接下来的反弹中，分化是大趋势，一线和部分二线龙头可能交替成为反弹主力。最大的风险在于基本面调整幅度可能超预期。