年上半年北京二手房市场惊天大逆转.蹭飞

研究周期：北京2010年1月——2011年6月（6月2 —6月 0日部分为预测）

样本范围：北京2010年1月——2010年6月北京市二手房成交

一、成交量：北京二手房月成交量跌破8000套，创连续28个月最低值

据“链家地产”市场研究部统计，2011年1月份北京二手房市场成交量创了调控后新高，月成交为2 478套，日均成交高达757套。但随后市场成交量却一路下行。月成交量基本维持在1万套左右，而5—6月份基本维持在8000套左右。这也是自2009年1月后北京二手房市场成交量第一次跌破8000套。

二、成交价：议价空间创连续15个月最大值

据“链家地产”市场研究部统计，2011年1月份北京市二手房议价空间大约为7.5%，而截至到6月份，北京市二手房的议价空间已经增加到11.5%，增长了4%。创出了北京市二手房议价空间连续15个月的最大值。

三、成交周期：平均成交周期延长1个月，相当于去年5月份水平

2011年上半年，北京二手房市场平均成交周期变长。据“链家地产”市场研究部统计，在市场处于正常的情况下，平均成交周期大约在1—1.5个月，而2011年上半年北京二手房市场平均成交周期为2—2.5个月。

四、付款方式：商贷占比下降近一半，为07年后三年半来最低

调控后，在客户付款方式中所占比例逐渐下降。全款及公积金比例逐渐上升。2011年上半年表现尤为明显。据“链家地产”市场研究部统计， 调控前，商业贷款平均所占比例为46%。而调控后，商业贷款平均所占比例减少到24%，其中2011年上半年商业贷款平均所占比例仅为21%。公积金贷款则从调控前的15%增加到目前的28%，全款比例也从调控前的40%，增加到目前的52%。

五.购房面积：中小面积价回落至14个月以来新低

据“链家地产”市场研究部统计，与2011年1月份相比，90平米以下的均价下降最为明显，下降 .4%，而90—119平米的均价下降了0.1%，120—1 9平米的均价下降了 .2%.而140平米的高档住宅价格表现稳定，较6月份较1月份价格上涨了0.2%。

六、购房单价：单价小于15000元/平米占比下降到10%以下，创历史新低

单价在40000元/平米的占比呈现增长趋势，而单价在15000元/平米的占比显著减小。

据“链家地产”市场研究部统计， 单价在40000元/平米的占比从2011年1月份的 .8%增加到6月份的4.6%，增长了0.8%。而单价在15000元/平米的占比从调控前的20.8%下降到调控后的11.4%。下降了9.4%。

七、外地人购房占比仅为10%左右，为历史最低。

据“链家地产”市场研究部统计，2010年，北京市二手房市场本地人平均购房占比大约为65.7%，外地人平均购房占比为 .8%，2011年限外政策出台后，外地人购房占比大幅下降，平均仅为12.6%，本地人平均购房占比为87.4%.

对中俄合作持绝对乐观态度八、商圈：58%的商圈成交量萎缩 0%以上，创09年来最大跌幅。

据“链家地产”市场研究部统计，58%的商圈成交量萎缩 0%以上。其中，在成交量排名前十的商圈中，成交量环比2010年下半年下降最明显的是位于通州的梨园，下降了45.5%，成交量下降明显的商圈基本上都位于通州、昌平、丰台。而通州、昌平、丰台也是外地人购房占比最大的区域。