开发商连保证金都是借来的房企杠杆高至.蹭飞

据8月9道，包括、等部分银行已将房企的开发贷周期由2年期的中期贷款改为一年内，甚至半年期的短期贷款。

分析人士表示，之所以如此为之，原因在于担心高房价高地价所产生的系统性风险。

于是变成二十八里香。我就在课堂上帮助他分析作品而调查中揭示的更为让人忧虑的一点是，开发商已经把资金杠杆用至极限：“基本只需准备10%的土地款，剩下的资金可以以夹层融资的方式获取”，甚至连买地保证金都可以通过融资支付。

尽管监管层已经开始忧虑，但采访中发现，开发商普遍较为乐观，觉得销售回款足以支撑融资成本，资金压力尚未体现。

银行信贷政策收紧成趋势

所谓房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款，贷款期限一般不超过三年（含三年）。

了解到，目前降低开发贷年限尚属于个别银行的行为，包括、都表示，尚为听说该政策。

有银行人士表示，如果住宅项目开发周期一般为2年，开发贷款的周期如果低于建设周期，意味着房子还没销售，就要面临归还贷款的压力。

另有开发商表示，上海住宅项目，是要求结构封顶之后才能出售，项目在取得四证之后，银行才会发放开发贷款。项目从四证齐全之后，到竣工会需要年，进入预售，此时开发商会有销售回款，来偿还开发贷款。

但是各个地方预售政策不同，比如杭州，建筑出地面就可以销售，但是预售房子前需要归还贷款，开发商会选择归还一批，出售一批，实则不需要全部归还。该开发商表示，开发贷款一般不会低于2年，如果到期还不出，银行也会允许续期。缩短开发贷款并不会有太大影响。

可以预见的是，银行对于房地产企业开发贷款政策的确有收紧的态势。

8月初独家获悉，部分银行要求对加强前端融资管理，对全国前20名的房企，融资比例不超过土地成本的60%，其他房企则不超过50%，原则上不介入2015年三季度以后拿地且土地成本过高的项目。同时，文件要求严格控制商办项目的信贷发放。

此前，证监会收紧房地产上市公司再融资政策，企业再融资募集资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款、需详细披露募集资金的实际投向等政策。

开发商自有资金低至10%，保证金都不是自己的

实际上，在的报道中透露的更值得注意的信息是，地产商开发投入的自有资金已经越来越少，甚至低到只有10%，

报道称，在房企拿地过程中，目前甚至还出现一些资金方式“创新”。一位近期在上海频频参与拿地的开发商告诉，现在一线城市拿地，基本只需准备10%的土地款，剩下的资金可以以夹层融资的方式获取。

“不少金融机构竞相上门来提供贷款，但会设置一定额度。超过授信额度，就以股权的形式放贷，未来销售利润与他们分成。”目前，市场上已经出现多个机构，专门为开发商提供拍地保证金甚至首付金。

部分地方政府也开始对房企发出收紧政策信号。隶属于国土资源部的中国土地勘测规划院近期发布的《2016年第二季度全国主要城市地价监测报告》指出，今年二季度，热点城市政策开始由宽松转向收缩。

南京、合肥、中山出台调控意见稳定房价地价，苏州出台“苏十条”、严审个人住房信贷、实行土地拍卖最高限价制度，天津收紧公积金贷款政策。

在资金供给端，一些地方政府开始提高二三套房首付，并限制购房贷款，以减缓房企销售回款，减少向开发商“供血”。7月1日，合肥楼市新政正式实施，二套房最低首付比例为40%，购买第三套及以上住房，最低首付比例均为60%，且停止住房公积金个人住房贷款。

有开发商向表示，开发贷款属于成本最低，是开发企业的主要资金来源，如果开发贷款申请难度加大，无疑增加房企的资金成本。即使企业寻求信托、基金等其他融资渠道，也会面临水涨船高的资金成本。

收缩贷款，有一定的警示作用。但是由于去年以来，开发企业销售较好，资金回笼充裕，短期内，房企资金压力尚未体现。