江浙游资转战上海商铺地产商穷极放弃惜售.鼓励

在住宅投资回报率下降的情况下，上海的商业地产逆市走高，成交价和成交量都迎来一个小高峰，成为地产市场中的亮点。而过去一直对商铺惜售的地产商由于资金回笼困难，也拿出一些铺子投放到市场中。

事发地不在王好戈自己班的宿舍中瑞市场研究中心近日发布的研究报告显示，6月份上海商铺总成交金额达22.45亿元，环比5月增加41.9％。从成交价来看，与去年同期相比，上海商铺6月份成交价上涨了约14％。

“虽然今年上海商铺市场热度比去年有所降低，也存在一定的观望情绪，不过5月以来上海商铺的投资热度正在走高。”美联物业商铺组副营业经理娄锋表示，除了上海本土投资者，一些江、浙的民间游资也正在上海商铺上寻找合适的投资机会。

数据显示，预计今年下半年上海将有120万平方米左右可售零售商铺入市，将迎来一个供应的高峰。“郊区商铺供应量非常大，不排除一些开发商打包低于市场价出售。”中原地产商办研究专员徐姗姗表示。

商住倒挂成热捧原因

中原地产7月2 日发布的报告显示，2008年6月，上海全市19个区县共计成交商业用房1801套，与上月相比大幅增加，增幅高达1 1.2％；商业物业总成交面积为19.41万平方米，较上月增长 .2％。

相对于住宅购买者的观望态度，商铺投资者态度非常乐观。

“上海人口这么多，我相信投资商铺会有回报，不会亏钱的。”来自浙江温岭的投资者江先生表示，他认为只要有这些日常消费，商铺就有真实的需求存在，就不用发愁租金。

研究资料显示，上海售价在2万元/平方米以上的高档公寓租金年回报率已低至2.7％，甚至比银行一年期存款基准利率还低。“但上海商铺的平均回报率约在8％左右。”娄锋表示，上海新兴的城市副中心商铺的租金涨幅非常大，其投资前景好于住宅。

一位理财投资的投资者表示，一些浙江的游资正在寻找合适的投资机会。6月10日位于徐汇区的尚海湾豪庭共18 套房源成交，均价高达 . 万元/平方米，根据其交易面积估算，该楼盘当天共成交的近200套房源成交总价高达9.2亿元。据悉，投资者为江浙游资。而且有分析认为，6月份上海商铺成交总量的提高与江浙及香港游资入沪不无关系。

“主要是资金没有合适的投资渠道。也许有一部分浙江资本进入了上海，但我认为这不是主要的原因。”娄锋认为，过去商铺与住宅投资回报倒挂的情况在今年有所转变，这成为上海商铺走热的根本原因。

商铺租金回报高于住宅

目前住宅投资的回报主要来源于买进与卖出之间的差价。但住宅市场不可能一直保持非常景气的态势，住宅市场走向成熟后，价格涨幅将逐渐趋缓。价格涨幅趋缓后，住宅的投资回报完全取决于租金回报率。此外，住宅市场将进一步细化，那些游离于细分市场之外的住宅期租金上涨的动力将越来越小。除顶级公寓外，住宅的租金回报远低于商铺，而且随着时间增长，住宅类房产的相对价值可能会有所贬损。

“这正是上海市中心商铺为何一铺难求，投资回报率远高于同地段住宅的原因。”娄锋认为，上海郊区那些规划良好的中心城区的商铺有巨大的投资潜力。

徐姗姗告诉，中心区域商铺前三年约以每年6％-8％的价格递增，三年后的增长速度可达10％左右，而一些地段特别好的街角铺，价格增长幅度会更高。例如，静安、黄浦、卢湾、徐汇等上海市中心城区是人口最密集的区域，人口流动频率也远大于其他区域，这些区域基本是一铺难求。

像松江、南汇、宝山、闵行等曾经被认为是郊区的地方，正在引入大量的人口和工业、商业项目。这种人口导向是商铺投资潜力的来源所在。

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