长城证券明年房价仍会出现一定幅度下降生存

房地产行业作为最典型的周期性行业，其兴衰与宏观经济周期呈正相关关系。房地产行业的复苏离不开宏观经济的支持，而当前我国宏观经济的企稳需要一个稳定的房地产市场。这也是今年10月份以来政府对房地产行业的调控态度转向，刺激居民购房需求的政策接二连三出台的原因。2009年我国宏观经济环境并不乐观，但我们初步预计各季度的经济走势可能呈现先跌后稳的格局。

综合考虑房地产市场的供需关系、房价距离合理水平的偏差、未来可能进一步出台的刺激性行业政策、宏观经济明年下半年可能暂时企稳等因素，我们判断2009年全国楼市有望逐步企稳，成交量将在2008年的基础上稳中有升，而房价仍会出现一定幅度的下降。在此情况下，我们预计2009年行业整体业绩接近零增长。

从地产股的投资驱动因素来看，通过分析美国、日本和香港的历史数据，我们发现刺激性的货币政策、财政政策和行业其他救市政策出台前后，都给地产股带来了显著的投资机会。但我们同时看到，影响地产股市场表现的最根本因素仍是其基本面，即房地产市场的景气状况。如果行业基本面仍未出现好转，则地产股会在政策刺激反弹后，继续探底。

从估值的角度看，历史数据表明，估值水平跟行业景气度之间关联度很高。从目前地产板块估值来看，静态市盈率和市净率仍处于历史低位，但是从2008和2009年行业业绩增长情况来看，目前2008年20倍、2009年17倍的估值并不便宜，相对国际同行估值水平也明显偏高。

具体到2009年房地产行业的投资策略，我们认为，随着楼市经历一年多时间调整以及政府积极出手救市，目前行业面临的负面因素有所缓解，行业有望在2009年企稳，我们认为可以提升行业投资评级至“谨慎推荐”。但是从地产股近期的市场表现看，近一个月板块在政策刺激下整体反弹了50％～60％，目前估值上没有吸引力，因此我们不建议投资者短期继续追高，逢低建仓是比较好的操作策略。此外，投资者应关注超预期的重磅刺激政策出台前后的行业投资机会。

个股选择方面，我们认为投资者对于明年楼市是否企稳心存疑虑时，应更多关注安全性高的个股，同时考虑成长性和估值。在楼市成交量企稳、个别地区率先回暖的情况下，投资者可重点关注业绩成长确定性个股和地区受益个股。在降息政策出台前后，可重点关注财务杠杆较高个股的短期投资机会。关注万科A、保利地产（600048）、金地集团（600 8 ）、招商地产（000024）、滨江集团（002244）。

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