商品房面积应从严限定.源泉

在房价是否进入拐点、经销商是真打折还是假打折、二套房贷款尺度是松还是紧等热闹非凡的声音中，住房市场的其他因素不经意间被忽视和冷落了。实际上，住房问题并不是只有一个价格问题，在我国，还应考虑住房面积的因素。

多大的住房最合适呢？我们认为，这里有一个生活和生存最佳标准、客观现实标准、近期目标和长远目标。必须从家庭、国家、国际各个角度通盘考虑。从个人和家庭来看，在不同时期，对房屋面积的需求不同。住房需求很难一步到位，往往是在不断升级换代。

都是亲力亲为从国情看，中国人多地少，资源匮乏，客观要求住房面积要有一定的限制标准。我们现在只有18. 1亿亩的耕地，人均耕地只有世界人均耕地的三分之一；在粮价长期上涨的背景下，不把耕地保护好，就不能保障粮食安全和农业安全；在这个角度上，大户型是一种浪费。

再看人口制约。中国每年新生人口要超过1000万，每年由农村进入城市需要解决住房的进城人员达到1800万，还有2100万流动农民工，也需要解决基本居住场所。进城常住的外来人口再加上城市原有的住房困难人群，总数约1亿多人。他们收入低，居住条件很差。要解决好他们的住房问题，必须靠大力提供小套型住宅和必要的社会保障。

在我国，多大的住宅面积是合适的呢？《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》非常明确地提出，新建廉租住房套型控制在50平方米以内；经济适用房的标准应该以小户型为主，统一调整为60平方米左右；主要户型控制在90平方米以内。

已经售出的大户型住房占用了社会平均住房面积以上的部分，是否可以课以重税呢？有钱人肯定不同意这种观点，因为住房是通过公开市场购买的，购买时已经缴纳了税款。不同的面积标准和类型，将直接影响着我国整个住房建设、住房制度建立与完善，也关系到不同群体矛盾的化解与和谐。

一个需要尽快解决的问题就是政府必须尽快制定新建商品房的住宅面积限制，仅仅要求商品房建设中90平方米住宅达到70％的要求是很不够的。建议政府应该规定商品房的住宅面积不得超过1 0或者150平方米，超过部分国家通过征收高比例的超额消费税来加以限制。这样一方面可以限制资源的浪费，另一方面可以尽量限制住房价格消费的膨胀；对于有能力支撑住房高消费者，则通过征收高额消费税用以补偿超过社会平均资源占用和资源消费权益的社会损害资源使用权是公平的，超过社会平均资源消费者，就是对社会和别人权益的侵害，必然要有更高、更大的付出才行。而原有的价格制度在这方面显然是不合理的。

□张琦（北京师范大学经济与资源管理研究院副院长)

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