外资房地产基金退潮卖方市场风光不再.蹭飞

“现在情况完全和前两年大不相同了。”普凯房地产基金合伙人甘美兰说。

曾经风光一时的外资房地产基金正经历着低迷期。“很多外资房地产开发基金都撤离中国，留下来的都是那些前两年募完资金但还没有完全投出去的基金，不过，现在这个市场已见不到新基金出现了。” 盛集投资（ISG Capital）董事总经理李利告诉，现在外资房地产投资基金数量都很少，更别提投资风险更高的房地产开发基金。

她向列举了几个数据，依稀流露出外资房地产开发基金盛极而衰的过程：单笔项目投资金额从1亿-2亿美元缩减至 000万-5000万美元，单个基金规模从十多亿美元缩减至最多4亿-5亿美元，整个资金规模也从2006年前后的百余亿美元缩减至不足 0亿美元。

到长大了才知道境外融资困境

曾几何时，随着2005年国内房地产信贷融资逐渐紧缩，外资房地产开发基金迎来了黄金发展阶段。

当时，“大多数国内区域性房地产企业基本都和各类外资房地产开发基金有过接触，尽管后者提出超过20%的年回报率，但对于当时手头缺钱的国内房地产企业而言，仍是一个诱惑。”一位业内人士透露。

但是，随着次贷危机导致境外银行纷纷收缩贷款，一些依靠高杠杆融资淘金国内房地产项目开发的外资基金已基本撤出市场。

“当时我听说一家外资房地产开发基金最高的杠杆融资额度能达到倍。”这位曾参与境外募集资金的人士告诉，“但现在情况完全不同了。境外银行基本是惜贷如金，银行风控部会告知（开发基金）不可能有很高的杠杆融资倍数，其次要求提供最详细的项目开发资料，一旦发现某些细小风险漏洞，就基本会否决你的要求。”

现金流问题的更大隐患，来自于海外投资人日益谨慎的投资心态。“如果你还想去募集一只房地产开发基金，投资人首先会拿着各种报纸，或打开财经站质问你，亚洲房地产是不是处于泡沫阶段？为何欧美房地产价格跌了那么多，亚洲市场还在涨呢？香港已开始对豪宅投资紧缩贷款政策，你能保证你参与的国内房地产开发项目竣工时，不会遭遇到地产泡沫破裂？”上述人士告诉，即使那些依旧在国内运作的外资房地产开发基金，日子同样更加艰难。

“如果你决定参与到一个国内房地产开发项目，就必须做一份相当严格的尽职调查，页数比前些年要长很多，每个风险漏洞的规避手法都得一一写明白，即使这份报告传递到海外投资人手里，他们的审批流程也从前些年的 个月延长到半年以上，但一些国内房地产公司可等不了那么长时间，他们会选择银行贷款或发行公司债，流程太慢已制约很多同行的投资进度，有些基金管理人就干脆离开中国了。”他告诉，现在他手里多了一项工作，就是每月得写一份已投资项目的进展报告，提交给投资人审阅。