住宅渐饱和优质地块减少房企转型谋.鼓励

今年马来西亚毛棕榈油产量将触及1,920万吨的纪录高位。2012年产量为1,872011年为1,891万吨。增加自持比重、转型及养老地产、试水电商、代建模式崛起……2012年，在住宅市场逐渐饱和、优质地块愈发减少的大背景下，越来越多房企走上“改旧创新”的转型之路，在新时代新领域，谋求新发展。

◎增加自持

8月，SOHO中国宣布未来将在北京和上海核心区持有物业150万平米，宣布从散售向大规模自持转型。

同时，龙湖、远洋等多家房企也都大幅加码自持商业地产比重。今年前11个月，龙湖累计实现销售额 58.6亿元，其中商业地产签约1 0亿元，已经超越了去年全年85. 2亿元的销售额，占集团销售总额的1/ 。龙湖地产掌门人表示，未来将继续坚持以增持商业为战略支点，用年左右的时间把租金利润占比从不到5％提升到 0％。

远洋地产行政总裁李明近日也表示，从今年开始，远洋每年都将新增20万平方米的商业用地，绿地集团董事长总裁张玉良表示，未来几年绿地房地产业务的增长将主要依靠商业地产，商业地产比重将由目前的40％增至60％。

点评

虽然短期来看，盈利和销售情况会不尽如人意，但SOHO中国转型可能带来的长期利好，仍获得业内一片叫好声。从青年向壮年、从初步的包装地产商向成熟的商业运营商、从依靠卖项目获取资金向提高租金占比实现长期回款，不管是SOHO中国的战略转型，还是其他房企增加商业物业的自持比重，都值得肯定。

◎涉足旅游

最新统计显示，2012年一季度，全国旅游地产投资上亿元的签约项目达70个，总规模逾2600亿元，今年全年预计实现投资总额将超过万亿元，包括万科、保利、万达等房企均大举进军旅游地产领域。

早在2005年10月，万科投资10亿元买下广东惠州大辣甲岛40年的租赁权，2007年，万科又在海南三亚投资10.05亿元打造浪琴湾项目；今年4月初，保利重庆·石象湖开盘，当天销售105套；碧桂园也在表示，已经将海南岛视为必争之地。位于广东省惠东县的巽寮湾是又一个大房企的必争之地，短短三四年间，吸引了华润、万科、富力等一线品牌房企云集于此，开发量雄冠国内其他区域。

除了大型房企看好旅游地产发展前景，金融机构投资旅游地产的热情也与日俱增。据投中集团统计显示，2006年至今，国内传统旅游行业共完成 1笔私募融资交易，累计获得投资2.52亿。

点评

旅游经济和地产资本的双重驱动，被认为是旅游地产蓬勃发展的主因，不过，在旅游地产投资增温的同时，“圈地-卖房”的粗放增长模式却饱受诟病，业内普遍认为，“假旅游、真地产”的旧模式难以为继，行业发展亟须突破。

◎进军养老

随着国内老龄人口的急剧增长，养老地产正成为房企最看好的成长板块，老龄化引发的“银发经济”已经成为众多企业眼中的“香饽饽”。

包括万科、保利、绿城等房地产企业以及泰康人寿等机构，均向养老地产领域进军。万科目前共有4个养老地产项目，早在2010年，万科集团就在北京房山窦店试点了养老地产项目万科幸福汇，今年万科更是计划投资120亿元在长春多个区域打造占地100万平方米的健康养老住宅社区；绿城中国近日也公开表示，将做成全护型学院式养老，预计一年之后轮廓初成；今典集团旗下的“红树林模式养老”，意在用红树林酒店的管理、配套等来运作养老地产。

点评

虽然不少企业瞄向养老地产的大蛋糕，但目前并未形成成熟的运营模式。由于养老地产的开发和运营需要多个领域和行业的协调配合，有业内人士直言，真正在研究养老地产并想做出规模的企业很少，相当一部分企业对养老地产的概念还停留在引入部分老年人居住标准的水平，部分企业宣称的养老地产规划，其实只是为了低价拿地而已。而不少参与企业则表示，从前期拿地到后期持续运营，养老地产所需资本成本很高，如果没有足够的政策支撑，投资者承受的压力很大。