地产有限的财力将延缓开发商的土地购置速度鼓励

站长只是我的马甲。地产：有限的财力将延缓开发商的土地购置速度 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

有限的财力将延缓开发商的土地购置速度最新消息最近有很多投资者向我们询问：1)开发商的财务状况，以及我们的2010年净负债率预测是否面临下行风险；2)2010年房地产行业的投资趋势如何。

净负债率仍处于适宜水平，但土地购置速度将放缓虽然在已公布09年业绩的15家开发商中，有1 家开发商的09年净负债率（净负债/总权益）高于我们的预测，但我们认为截至09年底的净负债率仍处于适宜的水平（平均为4 %）。此外，我们还将调整后在建物业（包括存货）/我们2010年预测合同销售金额比率与2009年进行了比较，以对研究范围内企业2010年土地购置前的预期净负债率进行了回溯检验。在我们看来，我们目前对开发商2010年资本开支的预测足以支持其实现我们2010年合同销售金额的预测，因此我们的2010年资本开支和净负债率预测面临的下行风险较低。

尽管如此，由于土地付款政策更加严格并且地价屡创历史新高，我们估计研究范围内大部分企业可能没有足够的资金来投资新的土地储备。我们计入土地购置后的净负债率预测显示，如果研究范围内开发商2010年的土地购置投资额分别与2009年持平（情景假设1）、相当于2009年的2/ （情景假设2）以及1/ （情景假设 ），那么2010年平均净负债率将从土地购置前的4 %分别上升至88%、7 %及58%。需要指出的是，即使在情景假设３下，净负债率也不会远低于2008年平均为62%的峰值水平。我们预计，今年主要城市土地购置的潜在放缓可能使得这些城市2010年下半年至2011年的建筑活动相应减缓。

审慎持股，买入估值较净资产价值折让幅度较大的股票即使假设房价升值速度能够赶上过去几个月土地拍卖价格的上涨，新土地购置的潜在放缓仍意味着我们研究范围内企业2010年净资产价值的上升空间有限。因此，我们建议配置估值（净资产价值折让幅度和市盈率倍数）更具吸引力的股票。推荐买入：富力地产（）和花样年控股（）（均位于强力买入名单）。建议卖出：深圳控股（；位于强力卖出名单）。主要风险：政府政策过度收紧导致宏观经济硬着陆。

高华证券投资研究22009年财务杠杆高于预期...尽管由于收入锁定比率较高（见图表10），2010年盈利前景良好，但我们注意到，除华润置地和远洋地产以外，大多数开发商的2009年净负债权益比高于我们的预期。造成与预期不符的原因主要是我们的2009年资本开支预测低于实际水平。

图表1:开发商2009年实际净负债权益比与我们预测的差异-20个百分点-10个百分点0个百分点10个百分点20个百分点 0个百分点40个百分点50个百分点保利地产金地集团花样年控股华发股份合景泰富方兴地产碧桂园富力地产中国海外万科SOHO中国仁恒置地上海复地远洋地产华润置地净负债率高于我们的预测净负债率低于我们的预测资料来源：公司数据、高华研究预测...但我们认为，我们的2010年土地购置前净负债率预测面临的下行风险有限尽管如图表2所示，大多数已报业绩的开发商2009年净负债率高于预期，但根据我们的估算，我们研究范围内开发商的2010年土地购置前平均净负债率为4 %，远低于2008年的峰值水平。

2010年4月7日中国：开发商图表2:我们预计大多数开发商计入新土地购置之前的2010年净负债率仍处于适宜水平我们研究范围内企业年净负债率预测2008年峰值2009年实际/预测2010年（土地购置前）雅居乐房产51%58%50%