思考老说去库存到底去谁的库存

[导读]2016年，房地产圈内说的最多的无疑是“去库存”，上到国家 ，下到普通老百姓，都在说房地产去库存的事儿。“老说去库存，到底去谁的库存？”一起来看！

2016年，房地产圈内说的最多的无疑是“去库存”，上到国家 ，下到普通老百姓，都在说房地产去库存的事儿。“老说去库存，到底去谁的库存？”一起来看！

事件回放

《 ：在适度扩大总需求同时去产能去库存》

据新华社电： 1月26日下午主持召开中央财经领导小组第十二次会议中发表重要讲话强调，要在适度扩大总需求的同时，去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板，从生产领域加强优质供给，减少无效供给，扩大有效供给，提高供给结构适应性和灵活性，提高全要素生产率，使供给体系更好适应需求结构变化。

《酝酿新政鼓励房企成房东加速楼市去库存》

《经济参考报》获悉，相关部门正围绕发展住房租赁市场，研究制定相关指导性文件与补贴政策，以鼓励机构投资者购买库存商品房成为租赁市场的房源提供者煤电能否再“联动”，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。据了解，近日相关部门和机构召集了万科、魔方公寓、链家等已试水“长租”的企业，询问包括税收、行业补贴、建筑标准等方面的意见或建议。

《商品房待售面积7亿平米攀新高各地开药方去库存》

新华北京电：《2015年全国房地产开发投资和销售情况》数据显示，2015年末，商品房待售面积71853万平方米，比11月末增加2217万平方米，创下历史新高。如果按照各地统计中常常提到的人均住房面积35平方米来计算，“空置”住房可供超过2000万人口居住。新年伊始，在库存压力分化、高企的情况下，已有不少省市地方积极行动，密集出台去库存的楼市政策。如福建省1月19日的住房城乡建设工作视频会议提出，在省内库存量大、去化周期长的三四线城市，要暂停土地供应。老说去库存，到底去谁的库存？

去库存的思考

本周，我们公众号的一下子给整了三篇，都是和“去库存”有关的。这“去库存”的确是当下最热的词了，隔三岔五就上头条，主要是 也老在说，于是就快变成“全民总动员”的国家战略了。

能上升到国家层面的应该都是些高大上的东西，这“去库存”不就是货卖不掉了得想法子甩货的意思嘛。既然不那么高大上，那么就是因为这事太重大、涉及面太广，一旦“去库存”这事儿没处理好，就会影响到整个国家的经济民生。

别的行业我们不了解，这房地产行业是国家提出“去库存”最明确、最频繁的。那么问题来了，这房地产库存都在哪儿呢？这房地产“去库存”到底在去谁的“库存”？老说去库存又将其此前的付款的凭证也随后公布。付款凭证上显示早在1月28日美团就已向DQ支付了100万元预付款。，到底去谁的库存？这个问题显然是个人都知道，房地产的库存都在各家开发商手里，所谓去“库存”当然就是要帮开发商消化卖不出去的房子。这么一说就好像有点奇怪了，那么多行业不景气的，那么多实业因为产品没有销路倒闭关张的，也没见国家什么时候花这么大力气号召“去库存”的呀。何况，过去的十年，房地产开发商就像是“无德的坏人”（这可是上任总理亲口说的），一直遭受政府的打压，怎么现在像是变成了“弱势群体”需要政府帮助和支持了呢？

看来是 们身边换人了，现在的“智囊”、“专家”们在给领导讲一个恐怖的故事：房地产行业是中国经济目前不可缺少的、最靠谱的支撑，但是好多好多开发商的房子现在卖不出去，形成了巨大的“库存”，如果再继续这样，许多开发商就会倒闭，而开发商都是主要拿银行的钱在玩，如果他们完蛋那么银行就危险了……还有，开发商房子卖不出去，那么就没钱再拿土地了，那么投资就会减少也会影响GDP的增长，影响GDP的增长那么经济就会衰退，经济衰退那么社会、政治稳定就会出问题……叭啦叭啦一大堆，这么恐怖的逻辑推理，中央就不得不由老大亲自号召“去库存”了。老说去库存，到底去谁的库存？这个“越来越坏”的逻辑也许是成立的，但问题是反过来“越来越好”的逻辑就一定成立吗？也就是说，现在通过中央和地方政府的共同推进，就算是把开发商的巨大库存给去化了，或者是很大程度地减轻了，那么投资就会加大、土地就会更多更高价地出让，经济就会恢复活力持续增长？

从本质上讲，目前巨大的高“库存”问题，是开发商以及地方政府盲目扩大产能、透支相对有限的市场需求（尤其是三四线城市）所导致的，本源是需求不足！现在的全国范围的、一刀切式的鼓励、刺激“去库存”，是以举国之力、动用国家资源为开发商们之前的错误决策买单，而更严重的后果，是对于全国范围已经极其薄弱的市场需求最后的“竭池而渔”！老说去库存，到底去谁的库存？所以，我最烦现在另一个高频词，那就是什么从“供应侧”解决问题！从营销学的概念来说，这就是反动的从P而不是从C的角度去思考和解决问题！

我们已经上演了一次“国家队”拯救股市的闹剧，结果是延迟了几个月指数跌到了其本该到达的位置。国家为此投入了数千亿，现在都死死地被套在那儿，却没搞清楚到底是救了谁以及谁在其中获益。房地产“去库存”这件事也一样，以拯救中国经济为名，到头来可能只能为一些地区某些项目的“解套”，非但没有达到表面的目的，也许还会让整个行业进入到更加恶化的境地。

人为地延迟一个自然的经济周期，最多只能让衰退晚一些到来，但一定会让真正的衰退陷入更长的周期，以及需要更长的时间来修复和复苏！

作者 李国平 高策顾问公司董事长 高策地产研究院院长

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