商改住屡禁不止北京万年生态城园博府被指违.DG

近几年，北京以商业性质立项，却以住宅、LOFT、商住公寓形式出现的“商改住”项目层出不穷。

近日，有知情人士向人民反映称，位于丰台区的万年生态城园博府项目已将一栋商业办公楼变更为可售住宅，共计454套。据了解，该项目开发商是北京万年基业建设投资有限公司。

“园博府”商住倒挂

资料显示，万年生态城园博府坐落于西五环永定河畔园版块，该项目总建设规模为252802平方米，共分四期开发建设。作为万年生态城的首个项目，目前四期均已取得预售许可证。

在住建委官上该项目备案中发现，园博府四期原为SOHO商业，主要包括B54地块1#- #商业及办公楼，其中商业建筑面积达555 . 平方米，办公建筑面积有26066.42平方米，就是一栋纯商务办公楼项目。

渝派女装面临发展困境。重庆朝天门市场服装企业协会副会长唐均才接受采访时表示负责住宅项目的工作人员表示，目前SOHO商业已经开盘，主力户型是平米，只是纯商业写字楼项目。

但从负责商业项目的售楼人员那里得到的却是另一番说法。“该楼盘目前售价19500元/平，是50年办公立项的这种投资产品。”当询问是否有商务公寓时，该名负责人给出的答案是肯定的，他解释称由于项目不是写字楼立项而是办公立项，所以可以转成住宅。

如此前后不一，自相矛盾的说法也另十分困惑。

事实上，在“商改住”之后，项目每平米报价比今年年中开盘的住宅楼成交均价要高出近2 00元；而在10月1日后开盘的项目成交均价甚至每平米均价上涨了逾6000元。

政策风险大多弊端

有业内人士分析，相比普通民宅，商住项目存在诸多弊端。其产权四五十年，而《物权法》规定，住宅70年产权到期自动续期；而商住项目如何续期尚不明确。此外，商业项目的房主无法落户口，子女就近入学将受影响且商住混杂问题比民宅尤为严重。

高通律师事务所主任、首席合伙人敬云川在接受人民采访时表示，从建委的角度去看，擅自更改规划肯定是不可以的。必须要通过规划部门或者有关房管部门的审批，当然这个事非常难的。

“除了房屋的使用年限，它还有其他的问题。比如配套的问题，商业的时候你的用电、用水、用气，它跟住宅都不是一样的。使用成本也会提高很多。”敬云川说。

敬云川提醒广大业主，“商改住”中的消防、卫生等都不能达到居住的条件，这会造成将来业主在实际使用中，会发生很多的问题。“毕竟开发商是不关心这些的，只有作为消费者或投资人可能才会关注这些问题。

“商改住”问题频出

除了居住成本过高令人忧心之外，商改住项目游走于政策边缘，违规私改规划、交房质量问题等现象也屡见不鲜。

比如，位于回龙观的东亚上北鑫座建筑综合体项目，虽然项目是50年产权，属于精装修商业项目，但为了顺利将项目变成住宅，开发商第一次交房采取毛坯方式，不设立厨房、卫生间，但预留了上下水，以便通过审核。在审核后，开发商再与购房者签订免费赠送的装修合同，把厨房和卫生间做出来，这样就相当于业主自发地更改房屋规划，而与开发商无关。

而位于大兴西红门附近的写字楼项目“嘉悦广场”，商业立项，但售楼人员却向购房人暗示可以进行“商改住”。

此外，商住楼盘“中弘北京像素”因项目顶层、地下车库漏水严重、交房质量问题较多，也频遭业主投诉。有业内人士表示，商业楼盘房屋并不都适合居住，因为它是按照商住两用的标准建造的。

那么，园博府究竟为何将商业项目以住宅形式出售？面对违规的质疑，开发商又会如何回应？是否会引发更多的问题？背后是否有更深层次原因？人民将继续关注报道。