失真的新房数据房价上涨里暗藏的危机

失真的新房数据,房价上涨里暗藏的危机

新房均涨1259元！

根据上海易居房地产研究院发布的《中国百城房价报告》，2017年，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅成交均价为11541元/平方米，2018年为12800元/平方米，涨幅11%。

此外，最近国家统计局公布的数据显示，去年商品房销售均价约为8737元/平方米。其中，住宅均价约为8544元/平方米，比2017年上涨了930元/平方米。

据12月房价数据，70个城市中，仅有还利用这个巴菲特式股东大会8城下跌，3城持平，多达59城上涨。

当刚需观望、犹疑时，房价仍在悄悄地上涨。

事实却并不如此。

限价限购限售一系列组合拳限制下的楼市，真实反映指标应该是二手房市场。在二手房方面，2018年12月有22个城市环比下跌。房地产市场形成了新房上涨，二手房下跌的趋势。

一、失真的新房房价数据

国家统计局2018年12月份房价数据严重失真，尤其是北京、上海、广州、深圳一线城市新房房价数据！中原地产首席分析师张大伟表示。

统计局的新建商品房住宅价格，都是来源于各地的签数据。

因为之前很多高端存量一直被“限价签”。18年的最后一个季度各地限制签的在美国也出现类似情况政策放松，尤其是一线的高价项目允许备案签，积压的高端存量项目集中释放签约，所有数据看上去出现明显上涨的趋势。

此外，一些城市针对新建住宅限价严格，部分城市受到新房“双合同”的影响，新房房价数据失真。

张大伟担心国家统计局的错误数据，会误导市场。但是，错误的信号却会起到稳住市场预期的作用，的确是故意的。统计数据走势总是平稳的，原因不多说。

预期可以引导，市场选择却靠趋利避害本能。

房价会像官方报告中描述的那样平稳吗？

我很认同原中国人民银行调查司司长盛松成的观点——楼市只有涨和跌，无非快慢。

二、连跌不止的二手房市场

二手房才是楼市的照妖镜

，击碎一切虚假美好幻象。

据统计局数据，连续三个月以来，北上广深四个一线城市二手房价格环比均为下跌，二手房价格环比下跌的城市数量呈不断扩大趋势，由11月的17个扩大到12月的22个，厦门领跌。

张大伟表示：“二手房市场的价格更代表市场真实价格”。在一二线热点城市，二手房成交量占比已经过半，北京、上海二手房成交占比已经超过80%。

对于目前房价走势，我更认同微跌这一判断。

近三个月，楼市松动迹象频出，似乎是挽救下行楼市的救心丸。

“一城一策”将成为下一阶段调控的重要方向。

雪崩时，没有一片雪花是无辜的。

2018年人口出生率持续下滑的同时，劳动人口也在持续下滑。也就是购房主力刚需人群在减少。另外，我国居民房价收入比已达41%，严重挤压了消费，可以说有钱的都用来在楼市加杠杆了，没钱的依然租房望价兴叹。

没有了那么多刚需（接盘侠，还没钱）入场，悬在高空中的房价靠什么来支撑？

如果房子金融属性降低，加上未来房地产税的出台，房价增速低于GDP增速，按照一些投资者追涨杀跌的逻辑，没有增值的预期后，房价必然会跌。

房价上涨预期一旦下行，多套房者纷纷降价套利离场，楼市崩盘的黑天鹅事件就发生了。

2019要防范引起市场连锁负面反应的黑天鹅事件，要看国家政策（货币、人口、土地）等走势，还有直接影响楼市的核心调控手段——信贷政策。

既然房价跌了，那是抄底时机吗？

现阶段，最好还是按金不动，毕竟冯仑和李嘉诚这样的大佬都发出警告了：

李嘉诚——香港人如果你买房子是自己居住，你可以去购买，就算是分期付款都是可以的。但是千万不要买房子来炒，因为波动是很大的。

冯仑——如果是捡的钱，就买房;如果是挣的钱，暂时别买。