南京金域蓝湾万科不敢卖的楼盘

万科的营销手段最终只能节省很小一部分成本，无法真正的降低动辄占成本50%的地价带来的压力。

南京一位资深业内人士透露，近日踩盘时发现，万科金域蓝湾售楼处已经停止对外接待，而且不再接受内部登记了：“工地也已经停工，人也撤走了。”而万科南京对其回应则是“正在进行整修，现在精力主要放在金色城品。”

据了解，该楼盘已经多次推迟开盘时间。按照万科快速开发快速周转从不囤地的经营模式，正常情况下，该楼盘应该已经进入入住阶段。

面粉比面包贵

117轮的竞拍、17.85亿的成交价、 278元/平方米的楼面地价，这就是2007年7月万科拍下该项目地块时的情景。

该地块挂牌底价仅为5.82亿元，推出时深受各地地产大鳄追捧，包括南京栖霞建设、融侨金辉、富力地产、苏宁银河房产在内的11家企业报名参与竞拍。

最终，该地块被万科以楼面地价 278元/平方米拍下。相比挂牌时的1069元/平方米上涨了两倍多。

当时就有不少业内人士认为，仅仅处在5000元/平方米左右的江宁房价也有可能因此在一两年内冲上7000。

一位业内人士认为，如此高的楼面地价，加上建筑成本等各种费用，万科金域蓝湾建成后的楼盘成本价将肯定达到7000元/平方米。“市场销售价达到8500、8600元/平方米才能有钱赚。”

但不幸的是，地王遇上了房地产的寒冬，此外，这一项目对面就是最终导致“周局长”丢了乌纱帽的恒大绿洲花园，该项目的毛坯房售价仅在4600元到5000元/平方米之间。

不仅如此，在今年 月上旬举行的的南京市国土出让会上，5幅江宁地块被挂牌出让，其中1幅住宅用地意外流标，另外4幅地块则底价成交——流标的那块地与万科金域蓝湾项目仅仅一路之隔。

根据南京市国土部门官方站的公告，此次江宁地块出让面积约4. 7万平方米，楼面地价约为2000元/平方米，只有一年半之前万科获取同地段地块价格的6折。

尴尬的地王

上面这些原因导致万科金域蓝湾迟迟无法开盘，而这一项目只不过折射出万科旗下多个高价地的尴尬现状——万科2008年年报显示，万科对该项目计提了1.66亿的存货跌价准备。

事实上，万科对9大城市1 个项目进行了计提，扣除跌价准备达12.41亿元，其中有11个项目的拿地时间是在2007年，即地价最高峰期。金域蓝湾只是其中之一。

对此，负责运营的万科副总裁徐洪舸近日表示，万科对旗下楼盘计提的存货减值准备是充分的，为了这些项目的成本控制，将由总部来亲自掌握这些重点项目。徐洪舸还表示，将广泛采取“成本对标”以降低建造成本。

此外，对于这些地王项目，万科不得不更加重视投入产出比，甚至部分以前万科甚少使用的“雕虫小技”，如大量发短信息也开始被万科采用。

不仅如此，徐洪舸还表示，2009年万科的销售将不以总额为目标，将放弃传统的高举高打高成本的营销模式，“一整版广告，只换来5个，三个客户。”

郁亮近日则表示，福州和东莞地王的销售过程中采取了很多另类的营销手段。福州地王项目销售过程中，为了节省营销成本，采取看楼送加油卡的活动，当天就来了4000台车，由于数量太多，为了节省20块钱的加油卡的工本费，最后直接发100元现金。原本 000元每人的营销成本硬是被降到了100元。郁亮还表示，东莞和福州公司还开展了看楼送100元钱的橘子的活动，也取得了很好的效果。

据徐洪舸介绍，东莞公司曾经推出只要是开宝马奔驰来看楼就送50元的加油卡，结果居然有100多辆奔驰宝马车来看楼。他还称，成都公司曾经尝试过在机场拉客人去看楼，在这样的攻势下，不少平时生活在江浙一带的四川人回成都后买了万科的房子。

但是有业内人士认为，万科的上述手段最终只能节省很小一部分成本，无法真正的降低动辄占成本50%的地价带来的压力。

一位南京业内人士告诉观点地产：“南京的房价就是万科炒上去的。”他表示，万科进入南京的时候，把南京楼市从普遍 000元/平方米炒到开始出现7000元/平方米的楼盘，万科金域蓝湾不敢卖的尴尬不过是万科吃下了自己酿的苦果。

以万科早年开发的南京金色家园为例，200 年底，南京万科是第一个开始期房拍卖的南京房地产企业，8套金色家园保留房源经过1个多小时的激烈竞拍，7套当场成交，平均每套122万元，该项目三期价格也由此居高不下。

据了解，万科去年出现“南京危机”，于是，在关键的第11个年头，前任万科集团行政总监朱保全“临危受命”，被从万科总部“空降”南京，当上了南京万科的第五任元帅。