行业地产骤雨过后晓风初起但还未到艳阳天

地产：骤雨过后 晓风初起 但还未到艳阳天 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

莫尼塔地产行业周报2010年1月21日骤雨过后，晓风初起，但还未到艳阳天报告提要：近期地产报告：

2009年1月11日，楼市政策“三部曲”之二：二套房贷严厉收紧2009年12月2 日，板块走势和楼市基本面已经出现明显背离2009年12月18日，2010年6.5万亿贷款能否支撑楼市销售10%以上增长？2009年12月10日，二手房营业税政策温和收紧，政策重拳风险短期降低2009年12月02日，星垂平野阔，月涌大江流——上调2010年一季度地产评级至“看好”2009年11月25日，二套房政策收紧不改地产2010Q1的传统季节性行情2009年11月19日，2010年楼市销售同比增长10%以上2009年11月1 日，政策靴子尚未落地，臭袜子满天飞新年之后的“楼市冰冻”是观望情绪的极端反应“楼市冰冻”状态是观望情绪的极端反应，而并非需求的剧烈衰减。我们认为楼市交易量在接下来的个月内可能会出现连续但并不剧烈的回升。

“买涨不买跌”的误解：阶段性房价调整有助于风险释放从去年年底开始，中西部的二线城市房价上涨过程已经出现了明显的放缓，甚至部分城市的交易均价已经开始出现下跌。房价的阶段性调整不仅没有带来“杀跌”的恶性循环，反而有助于释放高房价的风险，反而进一步刺激了更多需求的释放。

注意警惕部分投资性需求比重过大的东部二线城市近期部分东部二线城市的交易量收缩程度与其价格过快上涨的程度并不成比例。这些城市的投资性需求比重过大，过高的房价使得其中长期增长潜力并不如中西部二线城市，而城市本身的整体财富积累和地产的稀缺性又不如一线城市，造成它们在楼市的下行周期中可能更加脆弱。更需要保持在适度规模

09年12月地产投资活动出现明显下滑地产投资下滑与销售下滑具有一定的相关性。12月地产投资到位资金减少并非来自银行紧缩开发贷款等外生因素，而是开发商主动投入的下滑。同时，开发商新开工意愿也出现了明显的回调。

地产板块的反弹性机会更有可能是结构性，而非整体性的地产当前并非处于“超卖”区间中，前期的地产板块调整也没有打破“楼市交易量决定板块超额收益”的规律，除非后期楼市交易量出现猛烈的回升，否则地产板块的“反弹”更可能是结构性而非整体性机会。

行业分析师：王沛转615（北京）Email:vwang@MSN:pei_w@北京市东城区东直门外大街 5号东湖别墅C座6层邮编：100027总机：（8610）传真：（8610）84480 66上海市浦东新区陆家嘴汇亚大厦1506室邮编：200120总机：（8621）传真：（8621）美国纽约麦迪逊大街509号1914室邮编：10022总机：（1212）传真：（1212）-莫尼塔地产行业周报2010年1月21日新年之后的“楼市冰冻”是观望情绪的极端反应2010年新年伊始，除了全国大面积突如其来的极端天气和猝不及防的寒流以外，楼市也遭遇了罕见的交易量骤然下跌。对于二手房市场而言，我们认为由于营业税优惠截至的时间门槛，这样的交易量骤然下跌是完全可以理解的，但是其同样出现在不存在明显政策期限的新房市场，则显得有些匪夷所思。对于1月前一卫生与人口部各个部门进入紧急工作状态周的新房市场交易量下跌，我们可以将其归结为元旦假期的影响，但就过去的经验而言，节假日对楼市的“阶跃型”影响最长在20天之内就会逐渐消失，迄今依然持续的成交低迷更可能是短期楼市观望情绪的反应。

我们认为这种“楼市冰冻”状态是观望情绪的极端反应，而并非需求的剧烈衰减，这是因为任何全国范围内的需求持续衰减都不可能在几天之内突然完成，短期交易量巨大的波动说明当前的状态是暂时的，非均衡的。我们认为楼市交易量在接下来的个月内可能会出现连续但并不剧烈的回升。