卓越地产以持有商业圈定财务收益.DG

在土地增值税的清算风中，一直走“商住并举”的开发模式很可能为深圳二线知名地产品牌卓越地产带来不小的财务收益。

2007年年初，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。

今年上半年，深圳多家开发商表示已经收到深圳税务部门对土地增值税项目进行清算的要求。

但是每个企业的开发模式以及外围产业链的长短显然是合理节免土地增值税的关键。

商业地产大于住宅规模

为避免开发商以分期开发为由拒绝清算土地增值税，《通知》要求，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

“从征收的规则来看，商业和住宅并没有什么区别，只是商业的利润高，税负也就因此重一些。”房地产税务师李明俊说。

因此，在商用物业开发领域浸淫多年的开发商，如卓越、万达、宝龙等将是外界关注的焦点。

以2008年卓越开发的所有项目为例：除了深圳的高端住宅卓越维港和商用物业卓越时代广场二期、卓越世纪中心外，还有位于上海、广州、青岛、杭州、长沙等部分存量项目。总的比较，商用物业所占比例大于住宅比例。

因此，在土地增值税的清算问题中，把住宅开发的利润滚入吸金猛烈的商用物业，然后用于出租。如此一来，就可以合理地节免土地增值税。另外，卓越自身的产业链本就相当丰富，涵盖了物业管理、中介、开发、设计、施工等，这也可以把住宅和商用物业的开发成本相应摊大，为其合理冲抵土地增值税提供先天的自然条件。

如果没有白静公开资料显示，今年卓越的销售额将达百亿，其毛利率长期高于4成，估算下来，利润将达40亿。

“40亿中，如果商业部分产生的回报全部是通过资产买卖、产权变更得来，那么所要交的土地增值税就会很高。”某业内人士告诉。

事实上，卓越近半年，出售商业物业，主要用意还在于为赴港上市造势。此前，卓越大厦、卓越时代广场一期、怡景中心城等多个商务综合体，卓越均以出租的形式持有。

这表明，在土地增值税的清缴面前，卓越地产商住并举的开发模式，仍具备合理节税的空间和基础，可进可退。也就是说，商业物业像一个庞大的“吸金池”，可以成为沉淀利润的有力工具，而因持有带来的回收缓慢则是必须付出的代价。