地产质量向上荐股蹭飞

地产：质量向上 荐 股 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

事件：12月全国商品房销售额、销售面积分别为11811亿元、189 2万平方米，分别同比上升2.9%和下降4.1%；新开工面积14887万平方米，同比下降26.1%；开发投资额84 5亿元，同比下降1.9%；资金来源9874亿元，同比下降6.1%。

◆12月销售同环比均低于预期，大城市回暖、小城市仍低迷12月全国商品房销售额、销售面积分别为11811亿元、189 2万平方米，分别同比上升2.9%和下降4.1%，增速较11月的-7.0%/-11.1%有所好转，由于201 年12月的基数较低，当前的同比增速略低于预期。

大城市回暖明显，小城市仍低迷，带动作用还没体现：1）大城市的回暖开始于11月份，我们监控的50个城市新房市场11月开始出现同环比回升，12月则出现大幅上涨，对比全国形成较大反差。同时，从目前各个城市的二手房成交看，大城市回暖已经非常明显，挂牌价平均上涨了20%；2）12月销售金额涨、销售面积跌，反映小城市依旧低迷，大城市的带动作用仍然未能体现，主要原因是政府放水还不够，12月M2增速继续下行，仅为12.2%。我们认为，当前市场正在回暖，但力度较预期更弱，主要原因是货币放松力度不够，SHIBOR利率反应出来银行资金仍较紧张，未能形成对房地产市场的实质性放水，还需要降准刺激货币总量。

◆资产负债表扩张减速，全行业去杠杆进行时新开工面积14887万平方米，同比下降26.1%；开发投资额84 5亿元，同比下降1.9%；资金来源9874亿元，同比下降6.1%。资金来源连续2个月下降，而其组成结构房款占比在快速提升，占比47%，较11月再提升 .6个百分点。

行业延续11月以来的去杠杆，重申资产质量是2015年的关键。1）行政政策宽松叠加货币政策适度，最终结果是行业销售增速平稳，2015年销售面积预计增速5%，对比2014年12月单月-4.1%仍然能够看到增速的回升；2）间接融资渠道较紧一定带来行业的整合，资产质量是行业健康的关键，2014年加上来的杠杆在2015年面临一定风险，我们认为，当前情况下，保去化比保利润更加重要，2015年的地产估值提升并非来自利润率提升（毛利率必将长期下降），而是来自风险释放（资金回笼的缓解）。

人们可能一直“高估”了东南极冰盖的稳定性。研究人员认为◆货币宽松预期未破、销售恢复趋势未变，地产板块仍在大风口我们上月提到，“12月的低基数是使得同比数据转正的最好时机，对需求的引导十分重要，当前的倒逼推盘将带来销售改善”，该判断得以实现，但幅度低于预期。

我们认为，接下来的整个一季度都将维持销售数据温和上行、投资和资金来源数据继续下行的趋势。我们继续建议配置低估值大公司，推荐首开股份、万科，关注华业地产。