北京拿地模式彻底改变企业并购潮涌现.源泉

拿地模式彻底改变 企业并购潮涌现

金融机构、央企成CBD主角 影响波及周边住宅产业

丁俊晖还是在本赛季初的AT巡回赛宜兴首站的比赛夺得冠军热点区域关注

中服地块尘埃落定后的深层次影响

2010年岁末，CBD 核心，备受关注了一年之久的原中服地块，分拆后的六宗土地最终被中信集团、正大置业、中金公司、民生银行、安邦保险、远洋地产等企业收入囊中。这不仅意味着以金融、央企为主导的企业将成CBD的核心力量，同时也意味着CBD最后一块成片待开发土地已全部出让，以后很难再有大片开发用地。然而，这次中服地块的尘埃落定，不仅将过去“竞标”的拿地模式废除，并产生了诸多“联合体”，同时在CBD东扩，大量跨国企业进驻，导致高端居住需求爆发的背景下，CBD周边还将长期面临“断顿”之忧。

尘埃虽落定 但三大变革长期影响地产行业

继中信集团、正大置业联合体，分别以6 亿元、41.14亿元竞得CBD核心区域Z15、Z14地块后，事隔一日，剩余的4宗土地(Z 、Z4、Z5、Z6)亦公布中标结果。中金公司、民生银行、安邦保险、和谐健康保险和标准投资集团联合体，远洋地产、香港上海汇丰银行和崇高发展有限公司联合体相继中标。其中，Z 和Z5地块分别以25.2亿元中标，Z4和Z6地块的中标价为29.96亿元和 8.7亿元。至此，北京CBD核心地块最火热的前中服地块分割后6宗土地已全部成交，合计供应面积高达114万平方米，合计成交总金额为222.57亿元，平均楼面地价为1952 元/平方米。

此番中服地块出让，至少带给业界三大变革：其一，土地出让制度由过去的现场竞价，改为如今的招标，这就意味着土地市场“价高者得”的游戏规则或将作古；其二，在企业融资环境受到影响的背景下，房企并购潮涌现；其三，以金融机构、央企为代表的企业，将重塑CBD企业结构，提高区域准入门槛。

在CBD东扩进程中，以“金融机构和央企为主导”被视为必然。关于这一点，从过去两年在CBD拿地的企业便可窥见一斑。2009年6月 0日，一时的“地王”广渠路15号地被中化集团旗下方兴地产收入麾下。而这家企业，正是被国资委认定的16家主营房地产的央企之一。

CBD企业模式重塑 影响力波及周边住宅

尽管CBD土地市场近日出现“井喷”局面，但对于住宅供量稀缺的CBD而言，远水一时解不了近渴。

统计数据显示，截至目前入驻北京CBD的企业已经达2万余家，世界500强投资的企业1 0余家，吸纳从业人员达到18万人。而位于CBD的外资金融机构、世界500强、跨国公司地区总部已经占到全市的约70%。同时，CBD东扩之后还将吸纳至少15万左右的从业人员。这部分人大部分都属于实力购买人群，追求住房的舒适度以及高品质，无疑，区域楼盘的这种供应现状无法“解渴”。

供量失衡，导致区域高端项目即便在调控背景下，亦保持着良好的销售态势。据北京市房地产交易管理统计数据显示，万科蓝山苑从2010年11月25日获得预售许可证至12月9日，成交22套，成交均价 9990元/平方米。富力十号从去年11月25日获得预售证以来，住宅部分已签约2 套，成交均价44057元/平方米。

CBD核心区域 .99平方公里的土地在经历了数十年的开发后，可开发用地已接近枯竭，所以，该区域土地供应量的持续走低甚至是零供应是必然趋势。同时，根据东扩规划，整个CBD东扩区域中将有一半建筑用于办公，14%用于商业零售，5%用于酒店和4%用于文化娱乐场所，住宅规划用地仅占25%，这将使整个区域住宅供需矛盾愈加凸显。

近三年泛CBD无新盘供应 房源总量不足千套

据北京市土地整理储备中心的数据显示，从2004年至今，CBD区域的住宅用地鲜有入市。导致近三年内，无一新盘供应。仅有长安八号、首创禧瑞都、富力十号、圣世一品等少数几个老项目后期在售，房源总量不足千套。

CBD高端住宅供不应求的局面，使得区域内即将入市的高端住宅项目备受关注。作为东扩核心区新盘集中供应区域，最受关注的当属广渠路板块。中化集团旗下方兴地产2010年年终对外公布，将向市场提供28万平方米的新增供应金茂府。对于缓解区域的供需矛盾，或许具有积极意义。

中原地产华北区董事总经理李文杰认为，在CBD居住用地已经无地可供、区域在售楼盘屈指可数的情况下，新的置业需求迫切需要寻找出口。随着企业入驻和就业人口的增加，CBD区域消费能力越来越高，对楼盘品质要求也越来越高。以金茂府为代表的高端住宅，体现了高科技、高舒适度的居住品质，恰好迎合了CBD东扩之后不断爆发的高端置业需求，其市场前景十分值得期待。未来该项目的入市，不仅可以有效填补区域市场空白，同时，对进一步拉升CBD的整体形象具有非凡意义。