天河路商圈招标升级方案拟建空中连廊

眼下，广州市天河区经贸局正晒出国际招标大单———对《天河路黄金商业带整体策划》编制服务进行公开招标采购。该项投标的截止日期为8月7日，天河路商圈的改造升级方案有待出炉。

不过，广州市经贸委及天河区经贸局此前已明确表示，天河路商圈将参照珠江新城的模式，开建多座空中连廊，使天河广百中怡店、天河城、正佳广场、万菱汇、太古汇、岗顶摩登百货等商圈内主要商场实现互联互通。

据悉，“空中连廊”的规划建设，将是天河路商圈此番谋变的最重要手笔。值得注意的是，此前天河区政府也曾提出将上述商家连成一片，但改造的方向却是“以地铁规划推动天河商圈的发展”，并拟建多个地下商场和地下通道。

而今“入地”升到“上天”，背后玄机何在？

拟建“空中连廊”

政府采购项目总是吸引眼球的，据《天河路黄金商业带整体策划》招标公告显示，天河路黄金商业带“西至天河立交，东至岗顶，北至天河北路，南至黄埔大道，以天河路为核心轴线，全长约2 .8公里，总面积约4.5平方公里。”

这里集聚了太古汇、正佳广场、天河城、万菱汇、广百中怡、摩登百货等8家大型商业综合体；太平洋数码广场等9家IT时尚消费类电子产品集贸综合体；时尚天河等 家地下商业综合体；天河体育中心等 家文化体育活动载体。商业零售面积近120万平方米，商户近8000家，每天客流量超过150万人。

“这种商业物业高度集中化，在客观上形成商业的连续性。但如果商业气氛连不上就很难真正构成一个商圈。”高德置地广场总经理朱志文对南都说，整个商圈主要由天河城、正佳广场、万菱汇、太古汇这几个购物中心来定调定格，但其相互之间正好各隔一条马路，没有连成一片，比较凌乱。而路硬伤带来的交通拥堵也被业界诟病。

目前，“整体策划”方案尚未出炉，破局策略自是悬而未决。不过，广州市经贸委及天河区经贸局此前已明确表示，天河路商圈将参照珠江新城的模式，开建多座空中连廊，使商圈内主要商场实现互联互通。

而7月7日全新成立的天河路商会已吸引了正佳集团、天河城集团、太古汇、万菱汇、广州购书中心等10 家商家参会，“目前，（天河路）商会已巨资聘请国际一流策划水平的公司，正在对‘空中连廊’进行规划，预计到201 年建成。”万菱汇常务副总经理郑伟新对南都如是透露。

“入地”成本太高

从天河路商会成立到商圈启动整体策划，再到天河路黄金商业带管委会成立全年租金大约增长3%－4%。 至于印度新德里的商铺物业市场，天河路商圈此番谋变，动作频频。值得注意的是，此前，天河区政府也曾提出“以地铁规划推动天河商圈的发展”，规划建设原宏城广场地下空间、‘东方宝泰—中信大厦’等多个地下商场，以及从天河城贯通到岗顶的地下通道，将割裂的商场连成一片。

明眼人看出，天河商圈升级改造的主推方向已从“入地”转向“上天”，而中天购物城的一位高管则告诉南都，“原本，东方宝泰与中信大厦负一层拟打通，现在项目已经搁浅。”

这里头涉及到的因素很多。“一般来说，地下商场建造成本约为 000元- 500元/平方米/层迎宾一号运营总监刘志军表示，比地面的建造成本至少贵1000元/平方米/层。而且，上盖物业也会因为地基结构的改变而大受影响。”朱志文说，相比之下，搭建“空中连廊”，只需衔接物业进行“加固”，技术上更好解决。

除此之外，“天河地下商场的经营大多乏善可陈，并且，地下物业、通道都是由‘人防办’管辖的，消防的审批也比地面物业要严苛很多，而人防办、消防等部门是属于军队、武警系统的。”雅卡投资管理有限公司董事长邓国坚直戳要害，监管报批是“入地”最大的变数，也是最后的一锤。

但这并不意味天河路商圈的改造工程要完全放弃“地下，全面升空”。根据《天河路黄金商业带整体策划》招标要求，方案必须给出包括交通组织、地下环路系统、空中走廊系统、公共交通、停车规划、慢行交通等在内的商圈交通发展策略，招标内容还包括运营模式、配套服务、政策保障等方面的设计。招标书上最高限价为280万元人民币。

“上天”也不易

业内人士质疑，“天河路黄金商业带整体策划”从一开始就有“雷声大、雨点小”的意味。

“现在一个购物中心前期的定位市场调查和策划，国内设计院的收费可能都要到四五百万，280万应该是买个商圈改造的‘点子’，后续的规划实施投入肯定要更多。”颐高信息科技集团有限公司副总裁关朝定如是说。

核心问题由此浮现———由谁来出钱建“空中连廊”？而相关利益又如何分配？

广州正佳企业有限公司常务副总裁李穗生就直言，“企业自己掏钱出来干，那是不现实的，没这个理由。”何况，“政府提出建设‘空中连廊’，不仅牵涉所有商场要在2、 楼层开门连接，改变客流动向和消防设置，也牵涉到成熟商场与新场是否愿意人流共享问题。”广百股份有限公司副总经理严盛华进一步分析。

当然，赞成派的声音也很响亮。郑伟新就认为，“一旦‘空中连廊’建成，天河路的商业结构和商业组团布局就得以改善，整个商圈吸纳到的客流必将大大增多，这对商圈内任何一家商场都是好事。香港中环就是靠‘空中连廊’推动商业发展的成功样板。”

这就像抱团取暖的刺猬，太近了伤着对方，太远了会倍感寂寞。“整体策划”方案还在招标，利益博弈还在继续。

数据

据广州市社科院发布的《2011年广州市商圈基本格局及趋势》，对天河路商圈的天河城、正佳广场、友谊正佳店、广百中怡店、太古汇广场、万菱汇广场的抽样调查结果显示，470个服装品牌中，品牌重叠率41.49%；126个鞋品牌，品牌重叠率达41.27%；48个化妆品品牌，品牌重叠率达45.8 %.

业界观点

雅卡投资管理有限公司董事长邓国坚

天河路商圈拟建“空中连廊”，看着很感动，实际很难弄。以香港中环作参照，其连廊建设是“整体规划先行”，政府事先告知商家必须留位衔接。并且，中环的商业地产开发投资商来去无非长江、新世界、南丰、恒基那几家，凡此地产商的股东很多都是同个家族，相互参股物业也是“惯例”，利益调配要简单得多。反观广州天河，商业建筑已经成型，推倒重来不现实，商圈内物业之间若要衔接，最短距离也得50—100米，而中环是 0、40米。

广东商学院流通经济研究所所长王先庆

以天河商圈现在的规模和硬件来说，已具备世界一流商圈的条件。若再建空中连廊，则显得“画蛇添足”，而且破坏景观，影响整个商业气氛和商业形象。

广东省流通业商业执行会长黄文杰

国际级商圈的打造与一个城市的综合功能密不可分，它不单单涉及商业零售，而是集商务、金融、文化、旅游等多功能于一体的有机综合体。