行业地产规模扩张与社区增值服务是主要增长点

地产：规模扩张与社区增值服务是主要增长点 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

业务模式分化，社区增值服务逐渐成为市场巨头的必争之地2012年至2015年期间，彩生1.电商模式以及各种产品不停迭代活、中奥到家、绿城物业及中海物业的业务模式逐渐产生差异。彩生活自我定位为社区生活服务平台，O2O业务已经获取可观的用户和收入；中奥到家凭借管家服务致力于提升服务质量和建设推广O2O平台，将其打造为未来的增长动力；绿城物业与中海物业专注于中高端住宅物业管理服务，更加注重品牌建设与服务质量的提升。

大行业小公司，彩生活经营指标增长遥遥领先，O2O平台推广加速收入构成的分化2015年，彩生活、中海物业和中奥到家的在管项目建筑面积分别为 22.1、82.6和 .8百万平米，绿城14年在管面积65.9百万平米，四者皆远远高于2014年中国百强物业企业的均值11.0百万平方米。从年的复合增长率来看，彩生活为111.59%，中海物业和中奥到家为 4. %我真正的老师和9.7%，绿城的复合增长率为22.1%。O2O平台推广方面，彩生活走在竞争者的前列，截至2015年12月 1日为200万用户，85.8万活跃用户。从收入构成来看，彩生活收入来源最为多元化；绿城物业凭借顾问服务收入减弱了对传统物管服务收入的依赖；中奥到家2015年6月开始推广O2O平台，截至2015年末尚未贡献利润；而中海物业对物业管理服务收入依赖最强，2014年收入占比为94.0%，业务较为单一。

彩生活与中奥到家盈利能力更强，绿城物业居其次，中海物业因建设城市管理中心成本控制能力下降彩生活主要采用酬金制，收入规模与另外 家公司水平差异较大，但其年均复合增长率领先另外三家公司，其中顾问服务以及社区增值服务的高增长起到了主要的作用。在盈利指标方面，彩生活和中奥到家在毛利率、EBITDA利润率以及核心净利润率三个指标方面都有显著改善；绿城物业改善较为轻微；中海物业在毛利率改善的情况下，净利润率却维持平稳，主要是由于其销售及管理费用率不降反升（为扩展业务和加强成本控制而成立的城市管理中心所致）。

在核心财务指标方面，中奥到家的经过调整总资产回报率年均要大幅领先于其他 家公司，2014年以21.5%居于首位；彩生活的流动比率最高，流动资金充裕，另外 家公司年基本维持平稳；彩生活、中奥到家、中海物业的资产负债率均呈现逐年递降的倾向，其中彩生活由于2014年上市融资而大幅下降，至 2.0%；中奥到家和绿城物业的每元销售现金净流入逐年上升，销售获现的能力逐渐增强，而彩生活由于扩张导致的应收账款不断增加而使该指标逐年下降，直至15年回升到12年的水平；应收账款周转天数方面，彩生活逐年上升，而在2014年已经远远高于中奥到家与中海物业，资金周转效率随着公司的扩张而逐渐恶化，直到15年才有所控制。