[导读]只要地铁还没通车缘由

[导读]只有长时间的把自己堕入选择题中，你才会面临更多地选项，拓宽认知边界，不至于被自我认知所禁锢，才更容易做出最优选择。

最近常常会有粉丝加我微信以后，上来甩给我一个问题——

实际上这些问题，我并没有做出任何回答。

这个问题本身就是错的！

能问出这类问题的人，已不太合适在现阶段做房产投资或者资产配置了。

有人肯定会说，你个赖孙，还没成名，就开始膨胀了！

作为一个拥有“可爱的大胖子、萌、老师、善良、专业”等等诸多美好人设的人，深夜里想到这个问题辗转反侧，爬起来专门写了这篇文章。

1

能不能买、值不值、有没有价值，统统是对比的概念。

我曾是一个给开发公司做投资可研和开发策略的八年报告狗，在我入行的第一天，我那个烫着一头大卷、抽着黄鹤楼的大BOSS就告诉我一个真谛——

永远记住，投资是选择题，而不是判断题！

举个例子，比如云南和海南。

我们应该是最早关注云南的研究机构，我在2016年两次深入云南腹地，用了将近两个月的时间把云南的各个热门城市考察了一个遍。终究，我们的决定是，暂时放弃！

做出这个决定的主要原因，不是云南不行，而是在2016-2017年，海南才是最大的风口，价值更大，涨幅更高。

事实最终也验证了我们的判断，2016-2017年海南的均价基本都实现了100%，乃至150%以上的涨幅，而云南也涨了，但涨幅远没有海南高，大概在30%-50%。

所以，2016-2017年的海南就是有价值的，就属于更好的选择！

而当下，我们又再次回到云南，认为当下的云南会是风口。

因而，很多人扒出了我在2016年写的文章，开启吐槽模式：米宅无耻，葫芦娃臭不要脸，人设要崩，良知大大的坏了，之前说云南不行，现在鼓吹着又行了！

对于这些人，我嘻嘻一笑，表示：

Stupid！愚昧的人类！

第一，海南房价已多轮跳涨，当下保值＞增值；第二，优良湾区的优良项目锐减，逐步售罄；第三，全境限购，绝大多数人被挡在门外。

那末，眼热海南红利，懊恼没上车，真正有度假需求的人往哪去？

只能往环境气候好、有度假氛围、热门旅居目的地、房价还没有跳涨、还有购买空间的城市里去，比如云南。当大规模的钱和人涌进来以后，云南这个长期供需双低运行的小规模市场就很容易被快速炒热，进入上涨行情。

所以，现在的云南就拥有更强的短时间红利，也更有价值，更值得选择！

云南有无价值，取决于当下有无更好、更优的选择！

由此，回归到上面的两个问题：

1、现在还可以投资房产吗？

你需要斟酌的是：第一，在房产之外还有没有更安全、收益更大的其他投资渠道；第二，投资哪里，买哪个城市，买哪种项目；第三，是长持还是短投，能加多大杠杆……

2、桐乡崇福镇还能买么？

你需要斟酌的是：第一，当下崇福房价多少；第二，同等房价下，都有哪些城市；第三，这些城市中，有没有比崇福更有价值的区域；第三，如果有，你是否具备购买条件……

房产投资是当下时间点的最优选择，不是非黑即白的是非判断。

永远不要让自己陷入买or不买的是非判断中，一旦陷入，必被禁锢，所做的决定也大几率都是错误的。

2

现在流行算卦式买房。

前几天，有人在小密圈咨询了这么一个问题：

刚刚，中美贸易战爆发！但是，我想买个别克车，现在中美持续对抗，会有影响吧。

很多人相信已露出嘲笑的眼神，准备转入吐槽模式。憋住，这算啥！

还有人在看到 “刚刚，朝韩握手！”之后，连夜打着飞的跑到丹东去炒房呢。

半个月间，一波波的炒房客杀进丹东，房价跳涨25%-35%，从4500最高跳涨到7500元，只因为朝鲜的1句“改革开放和放弃核试验”。

而这个破败小城的人口已经连续流失了6年，流失率高达28%，财政收入也缩水了15%，经济综合实力连续多年稳居辽宁省内倒数第一。

没有人关心，没有人在意！大家闭着眼睛、掐着手指，乐观的把利润推演到了几十年后！

同样的事情也发生在了贵阳。

一个“大数据中心”，吸引了1批批的茁壮韭菜，把贵阳的6字头房价，不到半年干到了11000+。

前两天，有个粉丝咨询我：贵州要做中国大数据中心，能搞不？

我问他，啥是大数据，他说不就是苹果、谷歌、百度、阿里，反正都是IT、互联网。

我告诉他，数据中心大都选址在温度适中、土地电力不值钱的荒郊野外，谷歌建在沙漠里，苹果建在岩穴里。服务器不会逛街，无须教育，可以不要商业，不要配套，依然搞得风生水起，而人呢？

一个超大规模的具有10万台服务器的机房也就两三百人维护，这两三百人分别是保安、水电和设备保护。对，没有研发、他们都在北上广！

一样，没有人关心，没有人在乎！大家照旧闭着眼睛，掐着手指，又把利润推演到了数10年后！

愈来愈多的人像焦躁的小白鼠一样，被围堵在黑洞里，政策上一有风吹草动，立马扑过去，凭仗直觉第六感投资，靠着能掐会算来炒房。

把这群人称作投资客，简直就是对“投资”的侮辱！

呸，你也配！你这叫算卦！

别克哥是算卦式买车，而这些人是算卦式买房！所以，谁也别笑话谁，都是同类罢了！

3

当今中国，有500万人在伪装投资。

2017年，中国商品房交易面积16.9亿㎡，总计成交约1700万套房子。我们最保守的估计，其中有3成以上为投资客。

也就是说，中国大约有600万人在做房产投资和资产配置，可笑的是，其中7成以上压根就不懂资产配置和房产投资。

换言之，中国有500万人在伪装投资！

他们不懂金融，不懂货币，不了解杠杆，不关心政策，不做市场调研，不会比较分析，更别提建数据模型。他们靠朋友圈获得信息，靠大概念捕捉机会，靠第六感投资，靠能掐会算买房。

比如他们去炒丹东、炒贵阳、炒环杭、炒公寓，以及去炒那个一次都没去看过只是听他人提及的复杂重庆……

我也曾深陷其中，踩盘踩成了房东。

在入行早期，我去河南某四五线地级市做市调踩盘，在置业顾问的忽悠下，鬼迷心窍买了一套所谓返租5年的公寓，年化收益率不足3%，至今仍套牢在手上，没法变现。

当时的置业顾问说了1句我至今都没法忘怀的话，哥，就连我也买了。

对，我相信她，这是一个跟我一样刚入行的小姑娘，她不会骗人，只是她也被骗了。

我踩盘踩成房东，她卖房卖成房东，同为愚蠢的人类罢了！

以至于后来，我谈及公寓都避之不及，愚昧并坚定的相信一句话——

公寓不能变现，所以不能买！

但是，再到最后，踩盘踩了8年，积累了数万条数据，对比了上百个样本收益之后，我发现公寓不能碰也不对——

核心城市、中心区、高居住密度区域、地铁上盖、有商场的综合体公寓，如果租金能到达月供的70%以上，也是有价值的。

我也曾站在道德的高地上指责过诸多不公，认为房产就该绝对公平，公证摇号才是绝对正义。

过去，我以为倒卖房号、收号子费，全是在践踏公众居住尊严。后来，我见识了“公正摇号”这类行为艺术让杭州的市场变得更加恐慌，还有可能让劣币驱逐良币，而“号子”原来是市场行为的改正。

我渐渐明白了——

绝对公平和正义也需要有人买单！

从业多年，越到最后越发现，房产投资这玩艺儿是一个不断积累、不断颠覆、不断颠覆的进程，在反复的积累、推翻和颠覆进程中，认知才能得以进阶。

有人把这个过程粗鲁的总结为“交学费”。只有买错过，才知道啥是对的，只有掉过坑，才知道哪里是坑。

用句毒鸡汤的话讲，只有经历，才能成长！

抛开鸡汤，关于投资我想送给大家3句话。

第一，市场永远在变，唯一的不变就是变。

这是我上家公司的企业文化，摸清市场变化的唯一门径，就是不断踩盘，深入一线市场。

第二，政策偶尔出现，声音总会失真，数据一直存在。

数据是检验真谛的唯一标准，相比较媒体说、他们说、政策说，要相信数据的力量。多看看专业的市场报告和分析，虽然枯燥，但毕竟真实，同时也要学会辨别数据的真假。

第三，投资要做选择题，永远不要把自己陷入“to be or not to be”的狭隘判断中。

只有长时间的把自己陷入选择题中，你才会面临更多地选项，拓宽认知边界，不至于被自我认知所禁锢，才更容易做出最优选择。

其实，我苦哈哈的熬到深夜写下这篇文章以及这三句空洞的话，也许能够叫醒的人也着实有限。没关系，我依然会继续写下去，希望能真正帮助到有需要的人，让更多的人理解“置业和投资”的真正意义。

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