上周楼市成交大涨红月可期.蹭飞

佑威机构执行董事黄志坚认为，5月成交量要超过4月的61.09万平方米，应该没有悬念，但要超过 月的79.89万平方米，还要看优惠力度。

来源：金丰易居 ；佑威联合研究中心 刘建平 制图

上周沪上楼市量价齐升的表现，让开发商颇受鼓舞。

“我很乐观，二季度也会不错。”一位上市企业营销总监很高兴，该公司旗下一个高端别墅项目定在下个月开盘，定价在6万元/平方米。

沪上另一大型房企高管称，“最近该公司旗下的一个楼盘，一天成交三四套，我们现在的优惠是买一套房送一辆奔驰smart。现在smart都快送完了。5月的成交比 月还要好。”该高管认为，今年市场不会差到哪里去。

“开发商重举降价大旗”

开发商的相对乐观预期，与上周沪上楼市的表现不无关系。

金丰易居 ；佑威联合研究中心提供的数据显示，上周（5月7日-5月1 日）上海市商品住宅成交面积为20.08万平方米，环比上涨 1.09%；新增供应面积为14.69万平方米，环比上涨10.04%；成交均价为21700元/平方米，环比上涨5.25%。上周有12个商品住宅项目获取了预售证。

佑威机构执行董事黄志坚分析，上周商品住宅成交量大幅攀升，表明部分开发商还是希望借助于传统的“红5月”来回款。高中低价位楼盘的“积极”入市回款，会形成价格普降的格局，从而有利于成交量的放大。

降价几乎已成当下楼市成交的必要因素。

佑威监控的数据显示，截至5月1 日，今年上海商品住宅成交均价同比下跌了2.12%，成交面积同比下跌了7. 8%。黄志坚说，这表明本轮更严厉的调控开始至今，商品住宅市场总体上已达成以价换量的共识，连最不愿意降价销售的高价项目也开始加入打折或低开报价行列。

4月成交量的下滑，已经为开发商敲响了警钟。

德佑地产研究主任陆骑麟认为，4月楼市成交迅速下滑，就是因为开发商降价力度减弱。在这种情况下，部分开发商不得不再度举起降价大旗。除了上周成交榜首的富力桃园，依靠低价热销，其他排名靠前的楼盘，如滨河华城、春江美庐等，几乎都对价格做出了一定的下调。

但是，陆骑麟也强调，目前开发商的降价依然带有很强的试探性，一旦市场回暖或回笼资金的目的达到，很可能又会减小降价幅度，造成成交量的回落，这样的循环可能会在未来几个月反复出现。

高端楼盘集中成交

值得一提的是，高端住宅的僵持局面也开始松动。

佑威数据显示，上周均价4万元以上的商品住宅成交了1. 7万平方米，环比大幅上涨了120.66%，该价位段房源成交均价达6 412元/平方米，环比也上涨了16.20%。

黄志坚表示，成交权重的大幅变化，推动了上周商品住宅总体均价的上升。黄志坚称，逆势中豪宅有如此表现，也算不易，这或和其报价低开有很大关系。

德佑地产提供的稿显示，上周上海单价5万元以上的高端商品住宅共成交 5套，比前周多出20套；成交面积0.91万平方米，相当于前周的 .4倍。高端楼盘成交量的大幅回升，一定程度上造成了整体均价的上涨。

在21世纪不动产上海区域分析师黄河滔看来，由于当前整个市场仍属刚需主导，部分中低价房受此前热销影响，价格正逐步维持稳定。而豪宅、别墅产品则受制于需求局限，面临着越来越难卖的销售压力，这也是近期别墅、高端住宅纷纷采取以价换量措施的主要原因。未来不排除部分积压难售项目，在竞争压力下，推动价格再次探底的可能。

一位布局全国的开发商透露，最近省会城市和直辖市招商力度很大，该公司计划买一些低价宅地，因为集团地块储备已经足够。

“红5月”预期增强

上周楼市成交量的反弹，直接拉升了业内人士对于“红5月”的预期。

黄河滔表示， 月“小阳春”过后，4月楼市的表现令人略感失望。不过近期随着各类利好推动，5月上半月的整体成交量重归回暖之势，前1 天成交已超 月同期，有望再现小阳春。

黄河滔还提到，此前传出取消首套房贷8.5折优惠的消息，曾让市场有了一丝政策收紧顾虑。但随着上周再度下调存准率，预计各大对于首套房贷8.5折的优惠将得到延续。再加上部分地方政府对政策所做的“微调”努力，这或被市场解读为松动信号。

腾讯加大了推广力度佑威数据显示，截至5月1 日，上海商品住宅累计成交 4.16万平方米。黄志坚认为，5月成交量要超过4月的61.09万平方米，应该没有悬念，但要超过 月的79.89万平方米，还要看优惠力度，即需要量价配合。

克而瑞分析师杨晨青认为，月均成交量60万至70万平方米，与历年相比都不算高，现在的情况是，降价楼盘和未降价盘的去化速度差别很大。4月以来周成交量忽高忽低，这也与个别楼盘降价有关。杨晨青认为，此前积累的最后一批刚需已释放完毕。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，上周交易量重回20万平方米，很大程度是连续多周的成交量走低积累了上行的能量。从具体项目上来看，眼下给出的价格优惠尺度仍不具有刺激交易发力的充分条件，能否持续释放存在一定疑问。目前开发商的资金和销售压力仍然很大，这很可能倒逼开发企业展开新一轮以价换量，5月中下旬这一互动或更加明显。