供求关系紧张一线城市最受地产基金青睐.蹭飞

几天之后股市低迷，楼市回暖，房地产投资卷土重来。统计局最新数据显示，7月房地产投资增速虽仍在下滑，但降幅已连续三个月缩窄。

与此同时，不仅各大地产基金动作趋于活跃，房地产企业亦纷纷组建或参与投资基金，期望在行业调整期收割更大的市场份额。一时之间，一二线城市凭借较低的风险和可能的高投资回报，成为资本的心头好。

近日，光大安石联合研究院智库中心发布的《2015年地产基金城市进入策略研究》报告显示，以2014年住宅销售额超过 00亿的29个城市作为样本，从住宅市场规模、长期供求关系、地价吸引力以及市场发展前景4个指标判断，北上广深及武汉、重庆、杭州、南京、苏州和郑州成为最吸引地产基金进入的10大城市。而投资吸引力偏弱的10大城市分别为长春、宁波、太原、南昌、南宁、济南、沈阳、无锡、福州和昆明。

其中，上海住宅市场规模位居各大城市之首，北京在市场发展前景方面居于首位，深圳在市场长期供求关系方面表现最佳。广州排名第四，在综合得分方面较其他一线城市有一定的差距。

武汉成为二线城市中排行第一的城市。然而，武汉在市场长期供求方面在重点城市中排名第25位，显示长期去化较大压力。

杭州、南京、苏州和郑州分列第7位到第10位。杭州市场规模领先优势明显，仅低于上海、北京，且经济发展前景看好，2015年上半年经济同比增长10. %，在东部大城市中位居第一。但与武汉类似，杭州也同样面临长期的去库存压力，在样本城市中排名倒数第三位。

不过，研究院智库中心研究总监严跃进认为，相对综合指标项，报告中的分指标排序或更有价值。

“近年来，住宅项目土地款在项目总投资的占比总体呈明显上升趋势。某种程度上讲，项目的地价水平及其在房价中的比重决定着一个项目的整体盈利水平。”

他分析称，目前一二线城市的地王现象开始出现，包括地产基金在内的资本将继续活跃。因此，对于地产基金而言，甄别城市进入风险，是实现2016年投资价值最大化的关键。

一线城市由于关注度高，大型开发商云集，近年来地价快速上涨，地价房价比处于较高水平，地价吸引力较低，从而影响项目投资回报。

报告结果显示，厦门、合肥、杭州、南京，以及北京、广州的地价房价比均超过40%，意味着地价吸引力偏弱；而武汉、福州、西安等城市的地价房价比介于20%- 0%，地价吸引力偏强。

从住宅市场销售规模来看，2014年京沪两地的住宅销售额皆超过2000亿元，明显领先于其他重点城市。但以住宅销售额增速分析，过去三年间合肥、郑州、武汉，以及南京、深圳表现强劲，年均增速超过20%；上海、广州、成都、重庆、厦门的增速在之间。而北京、天津、杭州和宁波增速低于10%。

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