中国房地产不需要救市各城市需要稳定房价柔软

中国地产大佬们正在面临一次重大抉择。在越来越严格的地产调控背景下，楼市成交量正在大幅度的萎缩，而2009年以来持续升温的房地产开发投资现在却等着变现。是主动降价以换取销售业绩，还是再观望、再试水慢慢卖房？开发商心中充满着煎熬。

但无论怎样，市场会最终迫使大佬们结束心中的纠结。截至一季度末，两市1 6家地产上市公司的存货金额高达9865.14亿元，与2010年同期的7041.46亿元相比，增长幅度超过了40%；环比2010年报显示的合计数据，也增长了9.07%。诸多业内人士表示，4月销售进一步放缓加上新增供应，预计上述1 6家房企的存货继续攀升在万亿左右。

存量房已经饱和

招商、金地、万科、保利四家企业一季度的存货分别为407.79亿元、522.45亿元、1508.52亿元、1270.61亿元，同比分别增长28.62%、 0.09%、45.7 %和58.01%。四大房企存货合计金额占1 6家房地产上市公司总存货的 7.6%。有专业人士按2010年的销售数据静态地计算认为，四大房企要消化这些存量，将分别需要 5.51个月、 2个月、 5.69个月和42.48个月。

与存货上升相对应的是，上市房企销售显著放缓。剔除ST公司后，2011年一季度11 家房企共实现营业总收入546.46亿元，较去年同期的574. 9亿元下滑4.86%。

不仅如此，房地产企业推迟开盘已成为今年楼市的集体行为。北京计划在2月份入市的19个项目中，最终开盘的只有4个， 月份也只有1 个项目开盘，大量待开楼盘仍按兵不动，直接导致一季度北京新建商品住宅供应量同比减少了54. %，但楼市存货金额则大幅上涨。

为何开发商们价格暗松依然难以刺激成交量的回升？社科院近期一则报告或许给出了答案。据社科院5月5日发布的“2011年房地产蓝皮书”介绍，2000年至2010年十年间，我国城镇累计新增商品住房面积4 .26亿平米，新增套数在4 00万套左右。截至2010年末，全国城镇存量住宅建筑面积大约在145亿平米。从2008年开始，我国城镇新增住房套数已经超过了新增的家庭数，加上存量房，整体户均住房已经达到或者超过了一套。这意味着，从全国来看，存量房基本达到饱和。

不过，北大公共经济研究中心研究员韩世同认为，全国存量房基本饱和对房地产市场意义不大。“具体区域具体分析才有实际意义。”

成交低迷库存积压将加剧

房企库存如此之高，为何房企依然没有大规模的降价促销动作？是房企资金依然充足吗？中国房地产信息集团对4月底公布一季度报告的6 家A股上市房企的负债情况数据分析显示，目前房企净负债率水平达到64%，是2007年一季度以来的峰值。

“成交速度普遍放缓，随着新增供应的不断上市，行业的存货压力将进一步上升，万科会继续坚持快速销售的策略。”万科董秘谭华杰近日表示，虽然万科前4月存货约达到1500亿，但截至1季度末，万科各类存货中，现房占比仅 .10%，环比2010年底的4%又有下降，显示万科去化率跑赢大市。

虽然具体到某个房企的现房存货压力究竟是多少，房企冷暖自知。诸多业内人士认为，若成交量持续低迷，房企库存还将增加，因为从去年至今，开发商投资增速并没减少。按国家统计局公布的数据，今年一季度，地产投资增速超过 0%。一般房地产开发，从拿地到销售，有1年到2年的时间，按此计算，到明年此时，供应量会保持 0%的增速。如果成交量保持目前的低迷，积累的库存将会越来越多。

更不妙的是，购房需求可能会被进一步被遏制。浙江当地媒体昨日披露，四大行中除工行之外，建行、中行、农行浙江省分行日前首套房贷首付已上调至四成，利率为基准利率上浮5%-10%。

楼市已是假涨真跌？

房企去库存压力不言而喻，但问题是，即便是房价进入下行通道，就一定能带来成交量的回升吗？

“在政策高压、存货高企和景气下行的背景下，地产行业已开始进入去库存时代。”长城证券分析师刘昆认为，“目前楼市刚开始出现向下的拐点，行业底部尚未到来，而一旦房价进入下行通道，很有可能出现价格小幅调整、销量持续低迷的局面。”

在北大公共经济研究中心研究员韩世同看来，由于数据统计的滞后性，政府和媒体对市场变化的认识往往具有滞后性。“房价真的没降吗？真正知道价格涨跌真实情况的只有开发商和购房者。”

他分析说，限购政策抑制了中心城区的成交，市场观望成交萎缩，开发商无意推盘，即使有成交也是一些尾货；而郊区盘则趁势推盘，由于价格较低而成交放大，导致整体均价下滑。实际上，并没有出现或发生实质性的降价促销。这种现象实际上可以称之为“假摔”或“假跌”。

“近期一线城市的确出现成交回暖、甚至价格回升的现象，有些城市如广州还出现连夜排队购房、日光盘和夜光盘等现象。新政已经迫使开发商不得不采取降价促销的策略来应对限购、限贷等新政对市场构成的压力。”韩世同认为，但为何会出现房价没降反升呢？因为，中心城区的楼盘促销即使是大幅度降价，其价格也要远远高于郊区盘和尾货盘，加上之前成交均价较低，现在中心城区成交放大，同样会造成反向的结构性价格变化，显得似乎房价在“上涨”，实际上房价是“假涨真跌”。

云南本地

昆明首套房首付或提至50%？

就首套房首付上浮的情况，记者从本地多家银行了解到，昆明市的首套房首付比例依然维持原先 0%的水平，但是由于银行资金面趋紧，加上房市调控的宏观压力，使得监管部门进一步收紧房贷政策已经成为不争的事实。不过，也有银行人士预计，昆明首套房的首付比例或将提至50%。

昨日，刚从银行办理相关业务归来的一房产经纪有限公司负责人江先生告诉记者，昆明包括四大行在内的银行目前的首套房首付要求依然维持在三成左右，但是由于银行信贷紧张，目前的首套房利率折扣已经完全绝迹，最低要求都控制在五年以上6.80%的基准利率水平线上，即便是银行所谓的优质客户也难享优惠。部分银行甚至在此基础上上浮10%左右。

“虽然目前首套房首付上浮并没有波及到云南，但是就目前的情形来看，上浮是个必然的趋势。相比浙江40%的水平，昆明地区的首付或将提至50%。因为根据有关规定，政策出台虽然是一个统一标准，但是各地方银行是可以根据当地的实际情况，比如实际成交量等自行调整浮动范围的。”江先生告诉记者。

据了解，虽然昆明多家银行表示目前未曾受到来自总行下发的上浮要求文件，但是由于此类政策从监管部门出台到各地州市落地都需要一个时间，且在相关内容正式公开执行以前，都是相对保密的状态，所以，很难猜测上浮政策会选择在什么时候正式落地云南。

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