万科重心下沉美食

“与所以对于LV公司的要求并不认可。其抱怨政策合理不合理，公平不公平，不如多研究对策去解决问题。所以，万科不怨天，不怨地，只怨自己不努力。”万科总裁郁亮在8月8日召开的半年业绩会上说。

一向强调应对而非预测的万科，在房地产调控形势下，其发展策略正在进行微调。

8月6日，万科企业股份有限公司（，）发布2012年中期业绩报告。有去年高达1222亿元的已售未结资源作为基础，万科实现营业收入 07.2亿元，净利润 7. 亿元，同比分别增长5 .7%和25.1%。

虽然营业收入和净利润同比大增，但同时显示，其结算均价及毛利率却同比下降。

“均价下降是结构上的问题，去年同期时，上海、深圳、北京这些地方卖得多一点，而今年不是这样。另外，这两三年来，普通住宅价格一直维持在比较高的位置，所以在价格上有一些调整。”郁亮说。

“一是因房地产调控，二是因产品结构调整，三是因业务重心下移。”8月9日，万科董事会秘书谭华杰在接受本报采访时表示，这导致万科的销售均价有所变化。

毛利下降

万科半年报显示，中小户型普通商品房已经成为万科产品结构的绝对主导，144平方米以下的户型占比达89%。

但是在以价换量和产品结构调整的中，万科的毛利率也一路下滑。

今年上半年，万科房地产业务结算均价为11456元/平方米，同比下降17.4%；房地产业务毛利率为26.5%，同比下降5.6%。

比较万科自2010年以来每年上半年的毛利率，今年上半年万科毛利率的低水平为近几年之最。数据显示，2010上半年至2012年上半年，万科毛利率分别为28.95%、 2.1%和26.5%。虽然其2009年上半年毛利率仅为2 .7%，但更多是因为全球金融危机所致。

再看万科今年上半年的销售均价，仅为10 80元/平方米，同比下降10.6%，此数据表明万科未来的毛利率有进一步下降的趋势。

郁亮在业绩发布会上表示，中国房地产行业的利润率，未来一段时间可能向制造业靠近。未来房地产行业利润率的趋势将向下。

谭华杰表示，上半年受房地产调控的影响，一些城市或区域的住房价格有所回调，这确实对公司的销售均价有一定影响。

“但更主要的原因是销售结构的变化。”谭华杰说，由于近年来一线城市的新房市场占全国的比例不断萎缩，公司的业务重心逐渐下移，均价较低城市的销售业务占比提高，导致销售均价有所变化。

中金公司分析师宁静鞭则表示，万科毛利率的下降，除了因其存货减价销售导致毛利率偏低之外，也与资本化利率增加以及土地成本上升有关。

“我们的策略很简单，只改变我们能改变的，决不改变不能改变的事情。记住这个底线之后，好好研究在这个策略下怎么做事情就行。举个例子，如何让你的产品更加适应调控之下的市场需求。”郁亮说。

快速去化

高企的存货成为整个行业面临的难题，万科亦然。

报告显示，万科上半年的存货值由年初的208 亿元上升8%至2264亿元，位居各大房企之首。

截至报告期末，在万科各类存货中，已完工开发产品（现房）81.9亿元，占比 .62%，较2011年同期的2.8%略有提升。

谭华杰称，房地产企业的存货并不等同于一般意义上的已经生产但尚未销售的产品，“只有已完工产品才是尚未售出的现货，所以，尽管万科看起来存货规模巨大，但真正构成库存压力的实际上非常有限”。

报告显示，由于上半年万科新盘推出并不多，但销售面积却呈现增长，去化速度明显加快，这使得万科的库存压力整体有所下降。

“上半年销售的一部分来自新推盘，另一部分来自可售库存的去化。上半年公司新推盘较少，但加大了库存去化的力度，所以销售面积实现增长。”谭华杰说。

他表示，今年万科的新推盘资源主要集中在下半年特别是四季度。只要市场环境不发生太大的不利变化，全年销售超越去年是大概率事件。

郁亮表示，万科在下半年的推货量会比上半年多，相信下半年销售表现会比上半年更好，市场也可能更配合一些。

“但具体的增长幅度，还要取决于下半年的市场形势。”谭华杰说。

在他看来，由于近期一些城市销售回升，房企的资金状况在一定程度上得到了改善，但大部分还只是偿债能力的上升，开发投资能力并没有得到有效修复。从全国范围来看，房地产开发投资增速放慢、新开工面积下降仍然是趋势，土地市场也没有整体放量，说明行业投资能力不足仍然是普遍现象。

因而，谭华杰表示，万科仍将保持积极的销售策略，合理定价，“把每一天都当成卖房的好日子”。

全年销售额或增2成

今年上半年，万科累计实现销售面积602.5万平方米，销售金额625.4亿元，同比分别增长6.5%及下降4.7%。

瑞银日前发布报告称，预计万科2012年推盘规模将达1900亿元，且主要位于成交活跃的城市，全年销售额有望达到1450亿元，同比增长19.2%。

“万科的项目卖得不错，但我们不做预测，不过今年有信心会超过去年全年的销售额。”郁亮说。数使新准则、新制度落到实处据显示，万科2011年销售额为1215亿元。

截至报告期末，万科合并报表范围内尚有1 92万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1464亿元，较2011年末分别增长28%和20%。该已售资源显然为万科未来的业绩体现奠定了良好的基础。

除此之外，截至6月底，万科持有现金470.1亿元，较年初提高了 7%，这也为其在未来持续获得“面粉”提供了保证。

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