上实发展舞动资本巨量土储或争全国第一美食

上实集团地产板块拥有126亿净资产和超过1亿平米土地储备，如果一经注入上实发展，将会使其迈入高速发展之路。

随着定向增发收购母公司上实集团旗下逾40亿元房地产资产的动作日渐清晰，上实发展表现出对2008房地产市场强烈的信心。

最近的消息是，上实发展已收到中国证监会批复，核准公司向上海上实(集团)有限公司、上海上实投资发展有限公司发行14 0.42万股购买相关资产及以自筹资金购买上实置业集团(上海)有限公司的相关资产。

在2007年末季开始的房地产市场低迷之中，上实发展即开始着手接收母公司房地产业务。市场观点是，上实集团的地产板块拥有126亿元的净资产和超过1亿平方米的土地储备，如果一经注入上实发展，将会使其迈入高速发展之路。

“上实发展资本之舞已经开始走上正轨了。”一位对上实发展颇为关注的研究人士称，大摩、高盛等尤其是海机构纷纷调高上实发展评级的触发点正在于此。

07酝酿期

上实发展作为上实集团运作房地产业务的平台，早在05年即开始相关资产转移注入。直到2007年，良好的房地产发展势头刺激了上实集团做大地产的神经。

2007年8月中旬，上实发展公告称，拟向控股股东上海上实集团以及上实投资发展公司非公开发行不超过16000万股A股，发行价格为每股22.81元，用于购买大股东及其旗下公司手中的大量商业房地产与土地储备资产。

业内人士认为，此增发方案将有助于大幅提升上实发展持续的盈利能力，此举也被视为标志着上实集团整合旗下地产资源整体上市所迈出的重要一步。

然而，12月11日公司公告称，公司提交给证监会的重大资产购买方案未能获通过。对于方案未获通过的原因，市场分析认为，可能是由于包括崇明东滩等外界关注的房地产资源尚在上海上实集团旗下，这容易引起同业竞争等敏感事宜。

之后，上实发展于12月27日与上实集团签订托管协议，约定上实集团以其持有的上海海外联合投资股份有限公司18.75％股份、青岛上实瑞欧置业有限公司45％股份、青岛联港投资开发有限公司50％股份及上海市青浦区朱家角镇合计80.8572万平方米的住宅用国有土地使用权等四项资产委托公司管理。

上实发展表示，通过“项目托管”这一过渡型方式，有利于上海上实履行避免同业竞争的承诺，有利于公司做大做强房地产业务，有效维护股东权益。

次日，上实发展又与上实集团补签了协议称，在青岛联港以出让方式取得项目开发所需国有土地使用权时，上实集团将向上实发展转让其拥有的青岛联港50％股权；在青浦区朱家角镇新华村合计80.8572万平方米的国有土地上实施的房屋建设工程达到开发投资总额的25％时，由上实集团将该房地产(包括土地使用权和投资开发的地上建筑)按届时评估价值转让给上实发展。

08收购战

新的一年迎来新的讯号。

虽然市场一直传言，证监会加大了增发、A股IPO等融资行为的控制力度，但是上实发展终于“守得云开见日出”，1月29日，上实发展定向增发购买资产暨重大资产的申请获得证监会并购重组委有条件审核通过。

据了解，该申请包括向大股东上实集团及其控股子公司上海上实投资发展有限公司非公开发行不超过1.6亿股，发行价格为22.81元/股，同时自筹资金9.22亿元合计约42亿元用于收购集团及上实投资旗下14家房地产公司股权和一块土地使用权等资产。该项增发方案涉及近42亿元的资产注入。

国泰君安分析师曾表示，上实发展的定向增发明确了其做大做强房地产业务的雄心，从而有望进入全国性一线地产公司的竞争圈。

在发力接收集团房地产资产的同时，上实发展对外收购的力度也在2008年加大。

1月14日，上实发展公告称，其子公司出价6.5亿元收购哈尔滨爱建新城“盛世江南”在建工程项目，建筑面积约2 万平方米。

月17日，上实发展再度称，以 .49亿元现金收购哈尔滨爱建新城约8万平方米存量房。

同样在 月，上实发展在重大资产购买完成后，公司已持有天津市中天兴业房地产开发有限公司(下称：中天房产)70％股权。随后，上实发展以自筹资金收购深圳市雷锋精神值得我们每个人学习。不过安徽有位男子置鼎实业发展有限公司所持有的中天房产 0％股权，最终拿下中天房产100％股权。

进入4月，上实发展再度发力。17日上实发展公告称，公司将以平价收购方式收购湖州湖东建设管理有限公司持有的湖州湖润建设管理有限公司100％股权，收购价格为100万元，同时承担湖州湖润债务2 21 9 8元。

进入收获期

据上实发展2007年年报显示，去年实现营业收入16.20亿元，比上年同期增长 1.06％；全年实现营业利润 .12亿元，增长102.57％。值得关注的是，上实发展的净利润增幅为7.1 ％，但扣除非经常性损益后的净利润增幅却达到了 27.49％。

上实发展2007年加大了西南地区的房地产开发和销售力度，该地区的营业收入达到了 .22亿元，同比增幅高达420.7％。

近日，上实发展发布业绩预增公告称，公司今年一季度累计净利润预计比去年同期亦增长 00％以上。

据上实发展人士透露，今年公司手头待售楼面面积总值60亿元人民币，预计今年会推售15万平方米楼面面积，可套现逾20亿元人民币，以上海源城项目为主，并8万平方米别墅项目，料别墅项目每平方米售价4万至4.5万元人民币。

年报显示，上实发展去年底止土储约200万平方米，集团注入的房地产业务将大幅提升土储面积。今年动工面积约50万平方米，预计可售项目收入为40亿元。

上实发展表示，为了应对调控带来的不利影响，其申请的非公开发行股票以及重大资产购买事宜已经获批，这将使得公司的房地产项目及土地储备大幅扩大，公司的总资产和净资产也将大幅增加。同时，为了解决庞大的资金需求，将择时启动股权融资计划；并会根据未来发展业务，适时引入战略投资者。

上实发展在2008年新经营计划中就明确透露，要以房地产投资的资本运作理念为指导，继续遵循沿海沿江的发展战略，重点发展长三角地区和环渤海湾区域，加快推进俄罗斯圣彼得堡“波罗的海明珠”项目、泉州东海滩涂整理项目等重点项目的建设实施。

“拥有大量位于城市中心地段的土地，随着世博会召开的临近，浦江开发力度也越来越大，公司拥有的土地增值潜力巨大。”上述研究人士如是说。

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