上实发展连卖项目优化现金流.鼓励

从上海、成都，到泉州、青岛，上海实业发展股份有限公司（600748，）近期针对旗下项目的“动作”不断。

一位业内人士昨日分析，上实发展近期频繁出让项目公司股权，应该有回笼更多资金的考虑。

“调控不放松的背景下，持有更多的现金流无疑很重要。”上述人士说。

退出唐岛湾项目

上实发展并不讳言有关“优化现金流”的考量。

上实发展最近发布的一份出让项目公司股权的公告，是在12月10日。该公告称，上实发展将全资子公司上实城发所持有的青岛上实瑞欧置业有限公司（下称“瑞欧公司”）50%股权，转让给历冠投资有限公司，转让价格约11.8 亿元，历冠投资为周大福企业有限公司旗下的孙公司。

至此，上实发展不再持有瑞欧公司股权，周大福通过旗下公司的两次交易，成为最终的接盘方。

瑞欧公司是上实发展为开发位于青岛市黄岛区的唐岛湾项目而成立的项目公司。

按12月10日的公告披露，通过本次股权转让，上实发展可提前收回针对对唐岛湾项目的投资，并获得较好的投资收益，从而对调整公司资产运营结构起到积极的作用，为公司未来运营现金流的优化及后续新项目的开发和拓展提供有力的保障和支持。

而据业内人士分析，上实发展退出唐岛湾项目，也经历了一个筛选的过程。

据介绍，上实发展在青岛有国际啤酒城、唐岛湾、海上海三个项目，总建筑面积逾120万平方米，总投资逾10 亿元。

房地产行业首席分析师苏雪晶昨日分析，上实发展之所以会选择舍弃唐岛湾项目，是因为“海上海基本（开发得）差不多了，啤酒城是最核心地段，不愿意出让。唐岛湾相对来说没那么好”。

另一业内人士也说，啤酒城项目更被看好。

资料显示，唐岛湾位于青岛市黄岛区东南，滨海公路以南，唐岛湾东岸。主要开发住宅、、酒店式公寓、酒店及游艇码头。唐岛湾总建筑面积4 万平方米，规划投入4 亿元。

业内人士分析，唐岛湾项目的位置并不被“十分看好”。此前即有担忧称，对于这类项目而言，资金和培育期对于开发商都将是一个考验。

另外，早报了解到，上实发展在上海的三幢自持性物业，淮海路上的金钟广场、的东方商厦以及上海实业大厦，租金收入已经很稳定。

上实发展披露的公告显示，此前的6月15日，上实城发引入增资方，西藏林芝汇福投资有限公司获得50%的唐岛湾项目股权。而西藏西藏汇福法定代表人为周大福董事总经理黄绍基。

“调整得差不多了”

可见的是，在这波上实发展的“结构调整”浪潮中，唐岛湾项目并非孤例。

此前的9月21日和11月9日，上实发展陆续通过直接出让或引入合作伙伴增资的方式，出让了包括青岛、成都、上海、泉州的投资公司或项目公司股权，而合作对象无一例外都是。包括成都项目的合作对象上海和齐基金，上实发展（青岛）投资开发有限公司引入的宝宏（天津）基金，以及上海一项目公司引入的天津永嘉基金等。

经济观察昨日引述分析师观点称，“上实发展选择基金公司合作，或者也是向房地产金融转移的信号。”

上述分析师还提到，“对于开发商来说，房地产金融是未来发展的一个方向，反映一种趋势。不仅可以拓宽融资渠道，解决自己的融资难题，也可以解决其他地产商的融资难题，市场也是有需求的。所以开始进入的准备，定向投资有价值的项目和寻求相关合作，同时等待政策的进一步明朗。”

但从上看，上实发展的资金压力似乎并不明显。

公告显示，上实发展截至三季度末持有货币资金47亿元。

从上实发展今年的三季度报表来看，该公司1至9月净利润 .6亿元。

比上年增加90千克。作为昌宁县水产养殖业的一大特色苏雪晶认为，“今年是上实发展经营上的一个拐点，（业绩）表现还可以。原因在于外地的项目都启动起来了。”

不过，一位分析人士昨日强调，分析上实发展的半年报，不难发现该公司在多地的项目体量庞大。仅福建泉州东滩项目总建筑面积就达174万平方米，计划总投资近100亿元。湖州所有项目总建筑面积近50万平方米，总投资2 .9亿元。

“大量的外地项目启动，让上实发展陷入鱼和熊掌不可兼得的局面。”上述分析人士说。

苏雪晶则提到，上实发展近期调整旗下项目，是调整业务结构的表现。继前段时间上海本地的小股权转让之后，外地项目也在陆续跟进。

但苏雪晶并不认为上实发展会有更多的后续动作，“后面应该没什么动作，调整得差不多了，告一段落了，应该没什么可以再调整的了。”