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商业地产自持与散售之争：商业运营能力是核心

【建材】2月28日，龙湖宣布启动金苹果计划，针对旗下的销售型商业物业推出售后服务，全面整合商业运营、地产开发、物业管理三大系统资源，为业主提供统一的商业运营服务和物业管理。正值龙湖涉足商业地产十周年，其高层将该计划视为划时代的模式创新。

龙湖不是在单纯地向客户出售商业物业，而是希望为业主实现物业资产的保值增值。龙湖地产相关负责人对《中国建设报中国住房》表示，金苹果计划通过对龙湖的地产、物业、商业三大业务板块进行整合，通过定位辅导、经营辅导、招商促进等服务，缩短商铺、写字楼、精装SO?鄄HO等销售型商业物业的闲置周期与提高租金收益。

将业主从传统投资模式带入资产管理模式，龙湖试图打造一个类理财产品的资产代管平台既可通过散售物业回流现金，又能实现统一运营，打破商业地产中惯有的自持与散售的纠结。而通过金苹果这一平台，龙湖还可以将旗下商铺、写字楼、度假产品打包，进行跨业态、跨区域销售，充分挖掘客户购买力，以突围当前普遍的商业物业销售困局。

打破散售运营困局

散售与自持分别的利弊明显，这也成为商业地产发展商较常纠结的问题。

以北京(楼盘)知名商圈三里屯为例，三里屯village早已是北京人休闲购物的热门选择之一，而邻近的三里屯SOHO却人流冷清。业内人士对此的普遍回答是，前者是开发商自持经营，而后者属于散售。物业权集中度的不同影响了整体商业的规划布局，进而影响运营结果。

但可以攻破此逻辑的案例仍然可见。北京市内不少商业步行街同样是物权分散，但人流却并不比一些集中经营的大商厦少。高和资本对旗下商业物业的运营策略便是，整体盘下物业加以改造并整体规划，甚至持有运营一段时间再散售，但并未影响其商业物业运营水平。

然后再搞一次免费送的活动吸引几个粉丝那么简单的。想要把用户黏住而自持也并非万全之策。即便是在CBD核心区域，同样为开发商自持的新光天地与金地中心，经营状况也曾判若云泥。与新光天地的光鲜亮丽相比，金地中心曾一度死气沉沉，在近期经历重新整改之后才恢复元气。

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