开发商逐利养老地产需量体裁衣.鼓励

就在24日，(,)宣布将全产业链介入养老产业，完成北京、上海、广州、成都、三亚等城市布局，并希冀将其培育为新的利润增长点。保利地产高调的风向标作用也在岁末再次刺激了房企们逐利的神经。27日，这场基于对未来中国式养老地产模式的探讨，也在蓉城拉开帷幕。

不是所有的企业都适合

善弈者，谋局。在27日的论坛中，成都锐理总部品牌营销中心总经理郭洁指出，“中国人口金字塔从1960年的年轻型逐渐发展为成年型，目前已开始向老年型发展，未来将完全发展为老年型人口结构，房地产需求将萎缩，市场产品将多样化，养老地产将占有一席之地。”

自从去年10月下旬宣布核电建设重启以来有统计显示，2012年底，我国60岁及以上老年人口已达到1.94亿，今年底将突破2亿，20 年将超过4亿，庞大老年群体的养老服务需求日益增长。在人口结构老龄化孕育出的银发经济带来的巨大机遇面前，养老地产成为了企业眼中的新蓝海。截至目前，公开信息披露的养老地产项目已超过百个。

但“争先恐后”中同样隐藏着深刻危机。“并不是所有企业都适合做养老地产。”郭晓勇表示，地产商对开发养老项目充满了各种期待，不过，对于想要开发养老地产的企业而言，“想当然”是远远不够的。“其首先必须具备较强的资金实力和融资能力，较高水准的物业经营经验或能力，医疗健康行业资源整合能力以及更高的社会感四个前提条件。”

由于养老地产的特殊性，不只是房地产开发商，中石化等央企，泰康人寿等险企，正在形成三足鼎立之势。在业内人士看来，这或许意味着未来养老地产的主角可能不再是传统的开发商。

在成都锐理数据解决方案中心总经理薛峰看来，养老地产并非只是大牌开发商的专利。实际上，资产负债率高、高周转的品牌开发商，并不见得有耐心等待一个养老项目实现盈利，这与品牌开发商追求扩张和快速盈利的性格不符。从这个层面而言，中小开发商就能操盘养老地产。

农地流转或为有效路径

运营模式对于养老地产而言是绕不开的话题。事实上，目前养老地产仍未找到清晰有效的盈利模式，行业整体盈利能力较弱。“养老地产既是服务又是产品，入住的老人首先要求享受服务，但简单的服务显然不能满足他们的需求。”薛峰说。

郭晓勇也坦言，目前国内养老地产运营模式尚没有一套行之可行的标准答案。不过，以养老、医养机构为核心，辐射活力老人公寓及普通社区住宅的“一核两环，多级连续服务”模式或将成为养老地产的核心盈利模式。

对于养老地产合理的租售比率，郭晓勇给出了“ :7”的答案，即持有物业规模比例小于 0%，销售物业规模比例大于70%。他表示，房地产开发已经进入金融化时代，中国的高融资成本决定了企业无论是做养老地产或其他项目，快销都成为必须；而养老地产的核心是服务，所以不可或缺。在此基础上，大部分用于销售对开发商而言是理性选择。“当然， :7只是参考比例，可以根据项目及市场进行调整。”郭晓勇说。

事实上，养老地产的发展之路任重道远，即使是拨云见日的上海亲和源养老项目也一度面临着窘迫的盈利状况。而保利地产发布养老产业战略时，更在直言“微利”的同时，将这一“未来利润增长点”的战线延长至10年。“需求是巨大的，购买力是有限的。”曾参与亲和源打造的薛峰对养老地产项目的投入显得更为谨慎。“亲和源之所以没有死掉的最大原因，就在于它的土地够便宜。”薛峰指出。

据悉，亲和源项目用地是以工业用地的性质出让，出让年限仅为50年。不过，由于土地性质特殊，每亩土地的价格仅为50万元，远低于当时同地区住宅用地的价格，仅相当于约每平方米楼面750元的土地成本。“如果使用成本高昂的住宅用地进行养老地产开发，显然不是个理智的决定。”

不过，薛峰表示，“目前城镇化的相关政策还未出台，如果能够将小产权房、农村土地流转与养老地产相结合，则可能为养老地产的发展带来(,)。”

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