瑞安房地产激进圈钱大规模囤地导致消化不良

【文章】来源：地产中国 导语：瑞安房地产高调宣布，已于 0日在香港与德意志银行、渣打银行及瑞银就发行“优先票据”签订了协议。 资本玩家 罗康瑞（瑞安集团董事长）携旗下瑞安房地产（）再度出手。7月 1日，瑞安房地产高调宣布，已于 0日在香港与德意志银行、渣打银行及瑞银就发行 优先票据 签订了协议。据悉，该票据总额为4.01亿美元，扣除发行成本（包销佣金及其他开支）后，将获得4亿美元（约合25.51亿元人民币）净额资金；此笔票据到2015年到期，年利率为9.75%。

瑞安房地产又一次在海外资本市场上怀揣 战利品 胜利而归，但这只是 冰山一角 。今年以来，相比万科、中海外等千亿巨头而言，这家规模并不算大但却谙熟融资之道的房企扩大内需仍是十二五期间国内调整经济结构的首要任务。如，以罕见的速度频频在国际市场大手笔 圈钱 。

激进 圈钱

将时间镜头拉长至今年年初，瑞安房地产激进圈钱的轨迹更加清晰。

年初，觊觎融资已久的瑞安房地产先于其他房企举起发债大旗。1月20日，透过渣打银行、法国巴黎银行、德意志银行及瑞银，发行了2.25亿新加坡元、于2015年到期、年息为8%的优先票据。此后，又将该项融资规模提升至2.5亿新加坡元（约合12.8亿元人民币）。瑞安房地产相关负责人向地产中国透露，此笔融资 主要还是用于现有项目发展。

此后，瑞安房地产便在海外融资之举一发不可收拾。时隔不到一月，2月9日，该公司又通过上述四家国际银行，再度发行4亿美元（约合25.51亿元人民币）2015年到期，年息为9.75%的优先票据。该公司透露： 此项融资，主要为集团扩充及增长计划补充资金。

胃口越来越大。数十日后，也就是2月20日，瑞安房地产再度与上述四家银行签订发行优先票据协议，成功获得7.5亿美元（约合47.71亿元人民币）融资，该笔借款亦于2015年到期，年息亦为9.75%。

加之最近的一次发债融资毕竟靠一季产品就维持一年的日子不会再有了”。 其实，瑞安房地产在国际市场上发优先票据的总额已高达111.5 亿元，名列今年以来房企海外发债前茅。

对此，一位香港分析师告诉地产中国： 除了为现有项目融资外，其实大部分还是为了偿还旧债。 据了解，近年来，瑞安房地产频频发债，到期的债务亦不断增大。美银美林近日发布的报告称，瑞安房地产今年到期的债务为7. 1亿美元（约合46.5亿元人民币），而公司去年上半年的收入仅为19.4亿元。

在发债的同时，瑞安房地产亦不忘借贷。7月20日，该公司为旗下两公司分别向国际银团贷款12亿元及8.5亿元 年期离岸贷款。

远不止此，瑞安房地产亦杀进了信托领域。6月末，其通过平安信托，为旗下重庆公司发行了17.5亿元信托，用于三幢 5A 写字楼建设。至此，截至目前，该房企已在资本市场斩获了近150亿元的资金。值得注意的是，去年其合约销售仅为107亿元，且其中约一半来自商业整售获得。

瑞安房地产透露，截至6月底，已偿还现有债务合共5 .6 亿元人民币，并且产生额外债务接近百亿元。

激进借贷，亦推高了瑞安房地产的负债率。据了解，在2006年底上市之初，其负债率仅为15%，而今年年初净资产负债率则达到了65%，业内人士预计，多次借贷之后，这一数据可能已超过了70%的水平。