房企压力测试房价跌是底线不会快跌到位.DG

在预测房价的时候, 0%似乎是底线。

遥想2008年末,房价跌破 0%,各地“断供潮”风起云涌,政府迅速出台政策为其“保驾护航”。种种迹象透露着蛛丝马迹:房价下跌 0%是抄底楼市的潜规则？

从中国房地产可能下跌的空间看,二元结构不变、城乡发展不平衡、城镇化进程延续、地方政府财政依赖性等因素决定了我国房价向下的僵滞性,而通过银行按揭首付比例来推测政府可承受的最大房价跌幅应该为 0%。

活跃用户约为460万人在此基础上,参考对银行房地产信贷压力测试,《投资者报》对房企同样进行一次压力测试,虽然模板不同,但目的一致,即评估房企对于房价下跌幅度和时间的承受能力。

现金是房企的生命线,因此《投资者报》进行的压力测试,实质是对企业现金流承受能力的测试。根据测试结果,为了满足A股房企在2010年最低800亿元、2011年最低1100亿元的现金底线,它们可以承受的最大房价下跌幅度是25%,但下跌持续时间不能超过9个月;从时间看,它们可以承受的最长下跌时间是12个月,但跌幅不能超过10%。

政府容忍度:不超 0%

房地产行业资本化、金融化已经成为发展主流,现在对房价和房地产企业估值分析有赖于宏观研究微观化。而由于中国特殊的土地出让结构,城镇会进程推进和房地产对国民经济的支柱作用,《投资者报》仅能从政府预期房地产对宏观经济的影响来推算房地产市场可能的最大跌幅。

中国房地产市场每次调控意味渐浓,泡沫论就喧嚣尘上,预言中国将成为第二个日本,中国的房地产市场泡沫将如上世纪日本一样破灭。但是在一次次调控中,房价越走越高,对房地产企业及购房者均形成强大的正反馈作用。其中原因本质上是计划经济时代社会财富不充裕,要素价格长期遭到管制的结果。转型之中,房地产作为最先对民营经济开放的行业,市场透过价格杠杆,首先发现了蕴藏其中的经济价值。

房地产行业对产品定价取决于两个部分,一个是结构性供求关系;二是投机因素。在市场投机中,中国与日本有很大程度的相似,但是在结构性供求关系上本质不同。

中国土地市场的特殊之处就在于城乡二元结构,一级土地市场供给由地方政府垄断,政府可以根据自身利益,人为控制土地供给,可能产生供应瓶颈。农村集体土地必须通过国家征收才能进入房地产开发市场,征收和出让两个环节资金一进一出,涉及政府的转化成本和转换收入,效率低、成本高,大大约束了房地产的有效供给,这才是吹起地产泡沫的实质性决定因素。

而在日本,不区分城乡土地,土地供给自由。在上世纪日本房地产泡沫时期,房地产供应在市场的号召下相应增加,开发商可以购地建房,普通民众亦可自建,从而抑制价格。中国的土地市场由政府掌控,缺乏多元化的共计渠道。北京等城市周边大量的小产权房即是此类畸形产物,只有钱并不能盖出可以合法出售的房地产项目。政府可以控制土地一级市场的闸口,掌控“面粉”供应量和价格,就从本质上否定房地产价格暴跌的可能。

日本不存在强大的所谓“刚性需求”。上世纪60至70年代日本已经基本完成工业化和城市化,人口红利耗尽,不存在农村人口大规模向城市迁移的可能。而目前在中国,伴随着城镇化进城,每年新增城市人口约1500万,而且稳步推进。更据北京市统计局资料,北京在极度控制的情况下,每年新增户籍人口约50万,还有巨大的非户籍人口安家,巨大的需求要求城市必须像“摊大饼”一样展开,否则中心城区房价会进一步畸高。