高考加油地产大湾区规划出台荐股魏家

地产：大湾区规划出台 荐 股 -1 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

规划纲要出台，区域发展未来可期：2019年2月18日国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》，从战略定位、发展目标、空间布局、交通运输、产业体系、区域合作等方面做出了纲领性规划。尽管规划纲要没有对房地产做出直接的表述，但房地产市场的长期驱动概括来说即人口与经济，区域的发展也将深刻影响大湾区未来的房地产市场。

定位国际一流湾区和世界级城市群：规划纲要在战略定位及发展目标中提到，到2022年，大湾区综合实力显著增强，国际一流湾区和世界级城市群框架基本形成，到20 5年，大湾区形成以创新为主要支撑的经济体系和发展模式，经济实力、科技实力大幅跃升，国际竞争力、影响力进一步增强，国际一流湾区全面建成。根据2017年数据，九城中广深GDP突破2万亿，九城GDP占全国GDP的比重逐年上升，2017年占比9.2%。从GDP结构来看，第三产业比重不断提升，2017年比重达到56.4%，超过全国水平近5pct，其中广州、深圳及东莞第三产业比重超一半。随着大湾区战略的稳步推进，区域经济有望进一步提升。

广深珠佛人口流入靠前，深圳人口密度大：广东九城常住人口约6100万人，主要集中于广州及深圳，两者比重将近45%。从人口密度来看，深圳人口密度达6274人/平方公里，大幅领先其余八城，此外广州城区人口密度较高。动态来看人口流入情况，年深圳常住人口连续 年维持较快增速，广州常住人口流入也比较明显，珠海表现值得关注，2017年常住人口增速达5.4%，超越深圳在九城中位列第一。

力争实现大湾区主要城市间1小时通达：规划纲要中对港口、机场、陆路各方面都做了要求，并提到以连通内地与港澳以及珠江口东西两岸为重点，构建以高速铁路、城际铁路和高等级公路为主体的城际快速交通络，力争实现大湾区主要城市间1小时通达。交通基础设施的建设有利于降低生产要素在城市间流动的成本，有利于推动区域经济的进一步发展。

居住用地供应比例较低，广深住房结构中商品房比重较小：从住房结构来看，广州居民家庭居住房屋来源中购买商品房的比例不到40%，深圳201 年近65%的存量住房为城中村自建房合建房，商品房按套比重不到15%。

从土地供应来看，2017年末中山深圳东莞城市建设用地占城区面积比重超过40%，土地开发强度较高，而从居住用地口径看，除中山达到20%外，其余各地比重在7%-11%之间，均处于相对较低的位置。与销售相比，除肇庆外，近三年商品房销售面积都超过了住宅地方频繁造新城致连年欠债及商办土地成交建面，受新增土地供应较少的影响，旧改成为获取新增土地的重要方式。

投资建议：个股方面，建议关注招商蛇口、华发股份及华侨城。1）招商蛇口社区园区邮轮三大板块协同发展，粤港澳土地储备丰富，尤其在深圳前海、蛇口、太子湾等区域拥有大量待开发的优质资源首批用户接连爆出各种明显缺陷；2）华发股份立足珠海、面向全国，背靠华发集团，珠海资源储备较多； ）华侨城以“主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价值实现者”为战略定位，提出“文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联+金融”的创新发展模式，目前主营业务为房地产开发及文化旅游，文化旅游方面，2017年公司继续蝉联全球主题乐园集团亚洲第一世界前四。

风险提示：湾区建设进度不及预期、房地产调控超出预期、宏观经济表现不及预期