华润置地资金压力凸显举债补商业地产缺口生存

【文章】来源：地产中国 导语：华润置地发出通告，宣布与多家银行组成的银团签订贷款协议，将 4亿港元收入囊中，为期三年，但并未透露此笔贷款利率。

8月7日，华润置地发出一纸通告，宣布与多家银行组成的银团签订贷款协议，将 4亿港元收入囊中，为期三年，但并未透露此笔贷款利率。

淡市下，激进攻城略地的华润置地资金缺口与日俱增。

目前，房地产企业在国际市场上的银团贷款利率都差不多，一般较香港银行间同行拆分利率加个基点。 一位香港开发商老总告诉： 比如说，现在香港银行间同行拆分年利率大约是0.87%左右，因此这些贷款年利率大概在5%左右。

在国内 银根 有紧无松的情况下，此类贷款的成本相对较低。其实，自今年以来，华润置地在国际市场上频频寻求贷款。那么，这家背靠大树的央企，是缺钱还是另有其因？如此大规模的融资，到底做什么用途？

高强度借贷

去年，惯用发行优先票据的华润置地，今年突然改变融资方向，并在国际贷款领域多次出手。早在今年1月12日，华润置地就向多家银行组成的银团借款1 亿港元。据了解，该笔融资为双币种定期贷款，为期两年，并用于一般企业用途。短短一个多月后，也就是2月22日，华润置地再次与一家国际银行签订贷款协议，获得 亿港元融资；4月17日，又向另一家银行借贷10亿港元。

华润置地融资的胃口越来越大。6月份，又获得两笔贷款，其中一笔为5亿港元，另一笔为1亿美元(约合7.8亿港元)。上述两笔贷款年限均为 年。

加之最近一期 4亿港元贷款，今年以来，华润置地贷款总额高达72.8亿港元(约合60亿元人民币)，仅次于在国际市场上贷款额最高者(75亿港元)中海外()，但前者的资产总额远低于中海外。

首先国内银根紧张，这些在香港上市的企业，不得不借助国际市场融资。 一位香港分析师称： 其次，随着这几年扩张步伐的加大，华润置地的资金需求量也越来越大，但有着央企背景，这家企业的融资成本一般都比较低。

一语中的。其实，自2010年以来，华润置地的借贷额一路上扬。2009年全年，总借贷额仅为275亿港元，而2010年，这一数据升至 78亿港元；去年，则飚升至607亿港元。分析人士认为，在未来，华润置地还有可能进一步大举融资。当然，高强度的融资，也进一步推高了华润置地的负债率。据了解，2010年，其银行净负债股东权益比率仅为56. %；而去年，这一数据上升至68. %。

商业地产成吸金 黑洞

在上述分析师看来，华润置地高强度融资，除了未雨绸缪外，更多的是为了发展商业地产。

在近日举行的股东大会上，华润置地董事局主席王印公开表示，对下半年市场仍持审慎态度，公司将未雨绸缪，继续低成本融资以应对市场变化。

此前，华润置地高层就表示，到2015年，其商业地产对公司的利润贡献将达到40%，因此，大张旗鼓地进军商业地产，亦造成了巨大的资金 黑洞 。据了解，2011年，华润置地提出了缩短 万象城 开发周期，加快商业地产开发速度。华润置地北京大区总经理蒋智生称， 现在华润置地明确提出要求，万象城从拿地到开工，周期控制在 6个月内。

截至目前， 万象城 系列已进入了深圳、杭州、沈阳、成都、南宁等1 个城市，蒋智生指出，万象城今后主要发展的方向在省会城市和经济发达的三线城市。

上述分析人士预计，随着商业地产的不断推进，华润置地的资金需求量正在不断加大， 预计这些商业物业全部建成，需要 000亿元的资金支持。

然而，仅仅依靠银行借贷并不能满足巨大的资金需求，因此，华润置地在发展过程中，亦将部分商业出售。

目前华润置地在建和建成的物业都是长期持有，基本上不会考虑出售。 华润置地董事总经理吴向东日前透露： 但是，我们未来也会发展另外一个产品线，可能会考虑卖掉一些中小规模和中等定位的商业物业。比如，去年在杭州、南宁的一些写字楼物业，由于项目体量很大，所以把一些物业卖掉，这样也弥补了调控为住宅带来的压力。

逆市激进跑马圈地

尽管商业地产沉淀了大量的资金，但并未阻止华润置地逆市跑马圈地的步伐，这也造成了巨大的资金压力。

据了解，2009年，华润置地全年增加了605万平方米土地储备。而2010年后，便加快拓展步伐。2010年，砸下189亿元巨资，将660万平方米土地收入囊中，总土地储备量升至2666万平方米(建筑面积)。

进入2011年，严厉的调控并未让华润置地减缓拓展的脚步，相反逆市激进扩张。

2011年全年，华润置地斥资近200亿元，将942万平方米的土地收至麾下，至此，其土地储备量亦接近 000万平方。

而今年以来，该公司在土地市场上鲜有动作。 预计今年的土地拓展量应该与去年差不多。 上述分析人士认为，可能目前正在寻找合适的机会。

从资金需求角度来看，拿地需求尚需200亿元，因此，未来华润置地的资金需求更大。

上述分析人士称，华润置地已从房企一线阵营掉队多年，很明显，在淡市下大举扩张，有 反周期操作 的特点，这都是为重回一线阵营正在努力，但这其中并非一帆风顺，最重要的就是资金的考验。

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