商改住利字当头东亚上北鑫座疑违规操作.蹭飞

“商改住”不仅扰乱城市规划、给购房者带来风险，更让目前刚刚取得良好开端的房地产调控工作面临挑战。北京市房协的一位专家表示，北京“商改住”项目规模庞大，很多项目在售，如果不控制这部分项目的销售问题，很可能让商业项目扰乱住宅市场的调控工作。

6月1日起，北京市住建委会联合多部门出台了《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》。自此，北京“商改住”项目将不再有增量，这意味着 符合“限购”条件的外地人可购买房屋的最后一条路即将被堵死。这也意味着存量“商改住”项目将成为“稀缺品”，于是“商改住”项目开始上演最后的疯狂。

东亚上北鑫座幸运地赶在政策出台之前，于5月1 日开盘，抓住了最后的时机，打着“绝版”的旗号大肆宣传其在昌平区回龙观的这一“表里不一”的办公项目，目前主推5月份开盘的1号楼和 号楼，产权50年。实地走访发现“不限购”和投资价值正是上北鑫座鼓吹的重点。北京市房地产交易管理的数据显示，截至7月17日，5月1 日开盘的东亚上北鑫座办公项目已售出480套。

事实上，在对住宅市场调控愈演愈烈之时，在采访中明显感到，与政策出台前相比，不少商住项目开发商对于商住字眼颇为敏感，怕引起政策打压。同时，部分购房者心里也在暗自打鼓，“现在买的房子是期房，政策并没有明确什么情况的商住楼不能办房产证，真到收房了是否能拿到房产证？” 东亚上北鑫座变相打擦边球这一做法是否存在“违规”操作，也让越来越多的业主以及投资者心生背弃。

“挂羊头卖狗肉”通过“规划”关

儿子越越(化名)如今正在本市西北区一所知名的民办初中读预科班上北鑫座是东亚新华的办公项目， 从6月1日开始正式实施的“商改住”新规中，被业内公认掐住“商改住”项目“死穴”的一条是商业、办公类项目不能每户单独设卫生间。这种情况下如何自住？销售人员向保证，房间预留了上下水，而且“商改住”的流程很简单：购房者如果想买房用于自住，要进行两次验房。首次按毛坯房收房，之后与开发商指定的装修公司签订装修合同，可直接获得住宅装修方案，“厨房、卫生间就都有了”。通过开发商赠送的“精装修”，办公项目摇身变成了“住宅”。相关人士分析，开发商这样做是先按照办公项目建楼，建成验收后再改屋内规划。

高通律师事务所创始合伙人敬云川分析，开发商这样做的意图是让购房人为更改规划负责。这样做相当于是购房人自己与装修公司达成协议，在装修过程中改变房间内规划。通过这种手段，开发商就可以不为擅自更改规划的违规行为负责，即使日后相关部门要进行处罚，也无法处罚开发商。同时由于房屋规划变更而引发的相关风险也随之转嫁到购房人身上。

一位上北鑫座的业主在向表示他的无奈与担忧时说：“我买不起别的房，只能买它了。前一阵子刚出台禁止商改住的政策时我曾问销售，他们说政策出台前拿到的消售许可证，不受政策影响，我还挺高兴的！后来还是不放心，又找建委的朋友咨询了一下，原来他们根本就没按商改住报批，而是直接按商业写字楼报批的，以前这种情况通常是等政府监管部门完全验收之后再进行代工(代替业主统一施工)装修改造，再把卫生间分隔出来。这样可以打政策擦边球，而又不影响拿到产权证。不过现在五部委联合严察监管，就是为了防范政策露洞，以后能否拿到房产证不好说，不过开发商盖卫生间是肯定的。如果当初按商改住(酒店)报批就不会存在此问题，现在也不是没办法，顶不济了等办下产权证来再给业主装卫生间。”

《精品购物指南》最新一期的“2011楼市金酸莓奖”也将东亚上北鑫座戏谑了一番送上第一名的宝座，撰文称：“开发商是用一招“偷梁换柱”，既钻了目前“商改住”政策的空子，似乎又对购房者有了交代。只是，不知在未来楼市宏观调控不容乐观的前景之下，这样偷换概念的做法还能维持多久？而在北京房地产交易管理站东亚上北鑫座的交易情况页面上，也特别提示要求购房者应按照规划设计用途使用。言下之意就是告诉购房者：购买有风险，后果请自负。”