加拿大房产投资收益率.鼓励

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据国外媒体报道，近段时间，中国投资者纷纷抢购加拿大豪宅，已经由温哥华延伸至其他城市。从房地产投资者的角度来讲，加拿大房产行业是依赖于全国各区域的人口发展的，在某些区域，房产投资者能获得很大的受益，每年的年受益都在20%以上。

1980年至2012年间，加国各大城市的名义上房价年增长，最低是圣约翰市的4.1%，最高是温哥华的6.4%，而全国平均值是5.4%。我们根据预估回报率，把楼市跟分为 类：高于全国平均水平，跟平均水平看齐及低于平均水平。高于平均水平类别的房价增长向来良好，此趋势应会继续，这是因为经济增长较佳，并将有大量移民。以温哥华和多伦多来说，土地的限制可能使供应难以调整。跟平均水平看齐的是利载拿、萨斯卡通、温尼辟和渥太华。长远来说，前三者的人口增长对楼市的支持力较弱，渥太华在这方面应胜一筹。哈里法斯和圣约翰属低于平均水平类别，人口发展趋势平淡，过去回报率也不高。

综合看来，加拿大房地产将于未来10年有约2%的年回报率，而价格增长的长期水平是每年 .5%。加拿大面临一些结构性的变化，包括人口老化，以及人口增长愈来愈倚赖移民。这些趋势与房屋需求之间的关系，尚未有一致意见。地区性经济气候的差异，意味著部分大城市将有较大的房地产回报。

加拿大房产具有“买房便宜租房贵”的显著特点，因此通过购买房产再转租的形式，投资者可以获得不错的收益。尤其是在温哥华或多伦多这样的大城市购买同样价值的房子进行转租，在加拿大收回成本的时间要比在中国的北京短很多。

但要提醒各位加拿大房产投资人，不要将购买房产再转租当成一劳永逸的投资办法。投资者如果不能长期在加拿大居住，投资房产之后的维护工作会成为一种负担。根据加拿大政策规定，业主出租房屋必须给租客提供所有的生活电器，其中包括洗衣机、烘干机、微波炉、烤箱、洗碗机等。而房屋出租以后，租客在使用过程中造成的破损等有时也需要业主进行承担。而针对一些购买了别墅类大户型房产的业主，还要保证房屋周围环境的维护工作。举例来说，在加拿大如果下了大雪，别墅门前的雪是需要业主清理的，否则一旦有行人滑倒，业主就要承担赔偿。

移民专家表示，如果业主没有时间和精力自己打理上述问题，就需要聘请专业的加拿大房产管理公司代为操作，但需缴纳一定金额的服务费用，如果房屋面积较大或房屋状况欠佳、需要花费较多的维护精力，那么这笔服务费用也许就不太划算。因此，业主在加拿大将房屋出租之后，并不能做“甩手掌柜”。在加拿大，房屋后期的维护工作是一个长期的过程，投资者在投资房产前需要对加拿大房产行业进行充分地了解。

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宏观经济因素影响房价

从长远来看，与住户相关的因素对房地产价格的影响较小，而宏观经济因素则有较大的影响力。被认为是最有影响力的变数包括收入和经济的增长、人口和住户形成步伐。

有报告指出，偏低的劳动人口参与率和生产率增长，将抑制加拿大经济增长的力度。我们可以预料直到2021年的每年实际经济增长约为2%。以名义价值来说，这意味著约4%的收入和经济增长。个人收入的趋势尤其重要，这个变数影响整体的住房负担能力。

人口增长带动房屋需求

人口增长是经济增长和整体房屋需求的风向标。加拿大统计局预测20 0年时人口将年增约0.6%，大为低于目前的1%。房屋需求是由人口增长带动，若增长步伐减慢，房地产价格增长亦应会减慢。

西藏、新疆及港澳台地区暂不支持该业务。然而，即使人口增长和住户形成的步伐减慢，价格回报率也未必会受压，除非房屋供应调整至配合需求的水平，因为建筑商和发展商将会调整动工步伐，使之与基本需求因素一致。

借贷成本亦对房价趋势有重要影响。利率不能无限期地留在目前低位。专家称：“对于加拿大央行的目标隔夜利率，我们认为较为中立的利率约 .5%；而5年期固定按揭的中立利率将是约7%，这个预测是假设5年期加拿大政府债券收益率与一般5年期固定按揭利率之间有1.5个百分点的息差。随著经济增长减速，以及通胀率比过去 0年平均水平更稳定，中立的短期和长期利率都可能会较低。”

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