住宅户型进入智能化创新时代.源泉

限购时代，市场淘沙，住宅的居住属性日益回归，居住功能则成为首先打动购房人的要素。有限的“房票”将通过细致的甄选对品质住宅投票。而在市场变化中，开发商也已经举起新品质主义的大旗，除了好价格，好房子是在市场胜出的关键。目前，住宅产品的户型几经创新，正从功能齐备的阶段，迈向智能化和引导居住需求的时代。

市场变化催生全功能户型

“住宅产品户型的进化过程和人们生活方式的改变、生活水平的提高有必然联系。上世纪八九十年代停留在满足居住需求上，房子没有客厅，基本以小户型为主。到2000年左右，社会产生了不同阶层，财富积累发生了变化，人们的生活要求提高，需求多样化，出现了大户型，开始有起居室，客厅也与餐厅分开。” 清华大学建筑学院建筑设计研究所所长徐卫国讲述了住宅户型演变的大致轨迹。

认为价格上涨仍缺动力。而考虑到上游成本欲提升而在当下，随着商品房市场的发展，挤在厨房吃饭，客人到访直接进卧室，在狭窄的洗手间洗澡的生活场景似乎已成为记忆。拥有宽敞的客厅，餐厅与客厅和厨房独立，干湿分离的洗手间，早已成为当下吸引购房者的基本配置。

去年4月以来持续加码的限购政策，使得甄选功能齐全的户型成为购房者更为迫切的需求。以万科、保利等为代表的平米的小两居三居则成为刚需置业新宠，而以金茂府、中海九号公馆、西山壹号院为代表的宽绰方正、分区合理的大户型也成为很多改善型置业客户的首选。

万科北京公司总经理毛大庆表示，万科快销战略下，聚焦主流住宅产品的策略发挥了效用。万科主打产品以全功能户型吸引客户。如90平米三居，户型虽小，但是五脏俱全，以低总价享受到全品质生活，精准切中客户的需求。

智能化、前瞻性产品制胜

“功能是我认为的房子最重要的品质”，融创中国董事长孙宏斌表示，虽并非专业建筑设计出身，但凭借自己多年来的从业经验，他对造房子的理解是，一切风格都要先以提供给居住者宜居的功能为前提。

据了解，在目前的商品住宅市场，小户型基本可做到起居、卧室、餐饮、盥洗功能齐备，并采用更多的设计手段，如飘窗来延伸空间，吸引购房者。而大户型的努力方向也在大尺度客厅和大面积采光卧室的基础上，更细分居住功能区，如洗手间的干湿分离，东西厨划分等。一些别墅的户型也设计得越来越考究，比如天恒半山世家，采用视野开阔的超大入室客厅，连通私家花园，中西厨房与餐厅各自独立，功能性明显增强。

中国建筑标准设计研究院执行总建筑师刘东卫对于户型的功能进化方向表示，开发商以及设计单位今后应着重对于户型更加细致、贴心的设计，也要注意更智能和前瞻性，如给购房人预留灵活改造的余地。

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰解释，目前很多小户型住宅产品中的多功能房，就是一个智能化的空间，购房人可以根据需求打造成卧室、游戏室、书房等，可以通过功能的组合满足不同时期的居住需求。

而对于更加贴心的前瞻性设计，路劲地产北京营销总监温立伟举例称，如在进门处给居住者留出一个除尘空间，换衣换鞋，设计一个近门的洗手间，也都是发现需求、引导需求的功能创新。此外，很多房子的地下空间也应纳入功能规划的视野。

■ 居住者谈“变迁”

小三居让家庭成员各得其所

小张之前在市区有一套50平米的一居室，小两口住着也很宽敞。但小张怀孕后，一居室已经不能满足孩子降生后的居住需求，小张还打算让父母来同住帮忙照顾小孩，摆在小张面前的现实问题就是必须换房。

去年年底，小张将一居室卖了，考虑到长时期就换一次房，小张将目光盯准三居室，但一居室的钱不多，要买三居室只能买功能性齐全但总价低的小三居。最终，小张将一居室的卖房钱再加上家里的积蓄然后全款买了现在的89平米的小三居。目前入住已一年多了，小张夫妇住主卧，父母带着孩子住次卧，还有一个小房间做书房。家庭成员各得其所，互不打扰。而在空暇时间，三代同堂聚在客厅看电视其乐融融。