上海个项目直接降价降价最猛楼盘每平方米.蹭飞

够唯一自从税出台后，上海16个住宅项目延迟开盘，业内人士预测2011年上海楼市应该是在成交量保持历史低位、房价维持稳定的大环境下度过

“你被限购了吗？你要交税吗？首付六成你准备好了吗？”

春节期间几乎每个家庭在聚餐时谈论的话题都逃不过房地产调控，在复杂而严密的政策下，每个家庭每个购房者都在对号入座。

“没有被限购拦住，但是再买房就要交税了；没有房产税负担，但是首付六成还需努力。”

几经讨论后，购房者最终得出的结果就是等等，再等等。

密集调控适逢楼市淡季，史无前例的浓重观望情绪重压上海楼市，导致节后成交市场跌入冰点，面对现状，开发商有些降价，有些回避，更有一些逆势涨价，市场乱象丛生。

成交无力，高端房销售停滞

从佑威房地产研究中心得到的最新显示，2月1日-2月11日，全市商品住宅成交量为2606 平方米，仅仅相当于此前11天（1月21日-1月 1日）的7%；均价20107元/平方米，明显低于1月近2. 万元/平方米的均价。

再来看春节期间的成交情况，上海搜房数据监控中心统计，春节期间（2..8）上海市商品住宅成交2 套，总计成交面积2 7平方米，与2010年21套、2000平方米的交易量基本持平，为近6年春节楼市第二低，同比2009年152套、1.6万平方米的交易量缩减幅度均超八成。价格方面，春节期间商品住宅成交均价在节前房产税出台当周短暂冲高至2 810元/平方米后再次回落，报于19156元/平方米。

“由于‘国八条’、房产税和加息政策接踵而至，再加上恰逢春节假期，今年2月初的商品住宅市场跌到了冰点，黄浦、静安、卢湾、徐汇四区都出现了零成交，另有多个区仅有套房源成交。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，由于大多数高端楼盘买家都已拥有两套以上住房，限购令的实施对于高端楼盘市场的影响大，导致近期均价4万元/平方米以上的楼盘，2月至今，仅成交了6套，这也造成了全市成交均价的下跌。春节期间，成交面积Top10中，最高成交均价仅26000元/平方米，价格低于20000元/平方米的项目有6个，20000- 0000元/平方米和 0000元/平方米以上的项目各占2个。

陆骑麟指出，高端楼盘因限购而销售疲软的情况会直接制造出房价已经下跌的假象，可能会干扰对楼市的判断。

与一手房成交类似，二手房市场成交也正经历政策因春节假期而延迟带来的低迷期。据21世纪不动产对旗下 00余门店的最新抽样调查显示，2月9日作为节后第一个工作日，市场整体依旧是波澜不惊，买卖成交寥寥无几。无论是房主还是购房者大多数尚属理性观望，贸然推高或降低挂牌价格、转嫁成本的情况未有出现。

上海搜房数据监控中心分析师对比往年提出观点，2010年开年存款准备金率的两次上调，让2010年春节的成交量成为2006年来住宅市场的最低谷，2011年的房产税和“沪九条”的先后出台，使得兔年春节楼市不出意外地延续了2010年的走低态势。房产税的出台已经造成节前成交量明显滑坡，加上“沪九条”的限购令，使得目前无论是本地还是外地投资者，都不同程度地选择了退出上海房地产市场。

定价乱套，沪1 个住宅项目降价

面对低迷成交局势，开发商定价乱套，部分开发商选择降价出售，部分选择打折促销，部分逆势涨价，而更多的开发商选择封盘观望。

“春节假期后供求均持续低迷，开发商心态逐渐出现分化。”搜房数据监控中心分析师表示，自从房产税春节前出台之后，上海市场2月份在售的 00多个公寓楼盘中，有1 个住宅项目下调报价，14个住宅项目提升报价。年后1 个项目的实时报价低于1月份新政前，占比约 .9%。从区域来看，降价楼盘最多的为宝山区，该区在售26个住宅项目中有9个出现降价，比例高达 5%，其次嘉定区出现 个项目降价，普陀区1个项目降价。

宝山成为价格下调重区，位于宝山的和欣国际花园在房产税颁布前报价为25000元/平方米，房产税等一系列政策颁布后，将价格下调至24500元/平方米；同样位于宝山的东方丽都和美岸栖庭都将价格下调了500元/平方米分别至17500元/平方米和26500元/平方米；原价9500元/平方米的海上御景苑目前售价仅为9000元/平方米；此外，位于普陀的泰欣嘉园报价由原来的57000元/平方米下调至56000元/平方米，直降1000元。

除此之外，春节后全市14个项目报价高于1月份新政前，占比约4.2%。从区域来看，仍然是宝山区比例最高，该区约15%的在售住宅项目出现涨价，其次浦东、嘉定各有11.9%、9.4%的项目出现涨价。住宅政策打压下利好，沪上酒店式公寓涨价近三成，位于嘉定区的铂悦818和尚都国际各涨4000元/平方米，涨幅接近 0%。由于新“国八条”、房产税细则的出台严厉打击住宅市场，商业地产相对地面临更大机遇，尤其是在政策上，“限购令”和二套房首付的提升不针对商业地产，于是拥有住宅用途、商业性质的“酒店式公寓”进入到更多购房者的视线。在2月份涨价的约14个项目中，酒店式公寓占三成以上，尚都国际、嘉印象、铂悦818、鸿旭豪苑等项目均出现较大涨幅。